Achat en démembrement de propriété, comment ça marche ?
Souvent peu connu par la majeure partie de la population, l'investissement en nue-propriété peut offrir des avantages très intéressants si vous avez le bon profil patrimonial.
En France, il est possible d'acheter une partie de la propriété d'un bien. Cela s'appelle le démembrement de propriété. Nous en avons d'ailleurs déjà parlé dans cet article : https://www.bonnetdoyenconseil.com/post/comment-réduire-l-impôt-sur-les-donations.
Rappelons simplement qu'il est possible de séparer la propriété d'un bien (immobilier, assurance-vie, etc.) en deux parties :
L'usufruit, qui donne le droit d'en user, d'en percevoir des loyers ou d'y vivre.
La nue-propriété, qui donne le droit de posséder le bien et d'en disposer
À l'extinction de l'usufruit par convention ou par le décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété pour former à nouveau la pleine propriété.
Nous souhaitons faire le point sur l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier, sur une période comprise entre 10 et 20 ans, pour vous présenter les avantages offerts par ce type d'investissement. Le fonctionnement typique de ce dernier consiste la plupart du temps à avoir un promoteur qui construit un immeuble et vend ensuite l'usufruit à un bailleur social (le plus souvent), et la nue-propriété à des investisseurs particuliers.
Quel profil type d'investisseur correspond à cet achat démembré d'un bien immobilier ? Il s'agit de personnes plutôt aisées, patientes, car les avantages de ce dispositif se méritent. L'âge est également un élément à prendre en compte pour réaliser une opération d'achat démembré.
L'achat de la nue-propriété est un investissement très intéressant pour l'optimisation fiscale. Lorsque l'on achète la nue-propriété d'un bien, on laisse par conséquent l'usufruit à un investisseur externe, bien souvent un bailleur social, qui va pouvoir percevoir des loyers tirés du bien en démembrement. C'est pour cette raison que l'investissement en démembrement de propriété est plutôt conseillé à des investisseurs ayant déjà des revenus fonciers par ailleurs et qui peuvent ainsi se permettre d'emprunter sans percevoir de loyers durant 15 ou 20 ans.
Le gros avantage de l'achat en démembrement de propriété est que l'investisseur profite d'une décote sur le prix de la nue-propriété.
Le décote peut se calculer de deux façons différentes selon le code civil : soit par le barème de l'usufruit temporaire, soit par le calcul de la valeur vénale de l'usufruit temporaire.
Pour l'usufruit temporaire par le barème, celui-ci est de 23% par dizaines d'années. Pour une durée de 15 ans par exemple, la décote sera de 46 % du prix du bien pour l'acquisition de la nue-propriété.. Cette décote monte jusqu'à 69 % pour un démembrement sur plus de 20 ans.
Avec la méthode des cash flow, la valeur vénale de l'usufruit temporaire est estimée selon une clé de répartition prenant, en compte à la fois la valeur de la pleine propriété, la durée du démembrement ainsi que le rendement du produit. Cette valeur sera ensuite considérée comme une décote pour l'acquéreur qui achètera la nue-propriété.
Mais acquéreur et vendeur restent libres d’évaluer l’usufruit temporaire par la méthode de leur choix. Il peut donc être très intéressant d'investir par ce moyen pour un investisseur qui n'a pas besoin de revenus fonciers supplémentaires à court terme.
Enfin, on parle d'optimisation fiscale pour ce type d'achat, car les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers, si l'investissement se fait avec un bailleur social.
En plus de cela, l'investisseur ne touche pas de revenus durant la période de démembrement, et ne fait donc pas augmenter son niveau d'imposition. Pour terminer, les charges supportées normalement par le propriétaire, le sont ici par le détenteur de l'usufruit (excepté pour certains gros travaux, mais cela reste très rare.).
Pour faire simple, en investissant avec un programme de démembrement de propriété, vous payez aujourd'hui un bien presque la moitié de sa valeur, pour pouvoir toucher les fruits, dans 15 ans, lorsque l'usufruit retrouvera la nue-propriété pour former la pleine propriété.
L'équipe BDC.