Démembrement temporaire de propriété : aider ses enfants et optimiser son impôt
Votre enfant souhaite faire des études et vous ne savez comment l'aider dans sa vie de tous les jours, sans avoir à mettre la main au portefeuille.
Vous possédez également des biens immobiliers de rapports ou même des parts de SCPI pour lesquels vous touchez des revenus qui ne vous sont pas utiles et qui augmentent votre niveau d'imposition.
Eh bien, il existe une solution qui pourrait vous permettre de faire coup double puisque vous pourriez accompagner financièrement votre enfant pour lui permettre de réussir ses études tout en optimisant votre fiscalité avec une réduction de vos revenus fonciers.
La solution réside ici dans l'utilisation du démembrement temporaire de propriété.
En quoi cela consiste-t-il ?
Il s’agit ici de donner l'usufruit d'un bien immobilier ou de parts de SCPI de manière temporaire à votre enfant et pour une durée définie à l'avance. On parle d'usufruit temporaire dans ce cas précis.
Cela lui permet alors de percevoir des revenus tout au long de ses études puisqu’il est l'usufruitier et qu’à ce titre, il perçoit les "fruits" provenant du bien et donc les revenus. Généralement, la donation de l'usufruit est établie pour une durée similaire à celle des études, 5 années par exemple.
Un autre avantage très intéressant de cette solution est que vous ne percevez de votre côté plus de loyers tant que le démembrement est en place. Cela va donc mécaniquement venir réduire vos revenus et votre imposition.
Concrètement, comment mettre cette solution en place ?
Prenons l’exemple de parents qui détiennent un bien immobilier pour un montant de 200 000 € et qui souhaitent donner temporairement l’usufruit de leur bien à leur enfant pour l’aider dans ses études.
La valeur de l’usufruit, même si celle-ci est temporaire, va faire l’objet d’une donation entre parents et enfants, elle bénéficiera ainsi de l’abattement disponible pour chaque parent et chaque enfant qui est de 100 000 €.
Ici, pour un démembrement temporaire de 5 années, elle est estimée à 23 % de la pleine propriété (fiscalement, elle est estimée à 23 % par tranche de 10 ans.).
On obtient donc : nue-propriété (154 000 €) + usufruit (46 000 €) = pleine propriété (200 000 €).
Durant toute la période du démembrement de propriété, l’enfant percevra les loyers du bien immobilier.
Prenons l’hypothèse d'un rendement de 5 % soit 10 000 € annuels et 833 € mensuels.
Ces loyers lui offriront un revenu lui permettant de vivre correctement durant toute la durée de ses études.
Cet enfant ne touchera pas assez de revenus annuellement pour être imposé fiscalement.
Il aura donc une imposition de 0 %.
Comparons ici avec l'imposition due par les parents si l'opération n'est pas réalisée.
La tranche marginale d'imposition du couple est par hypothèse de 30 %, le calcul est alors le suivant après avoir bénéficié d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus (régime du micro foncier pour les loyers inférieurs à 15 000 € annuels) :
7 000 € * 30 % + 17.2 % = 3 304 € d'impôts par année (soit 16 520 € d'impôts sur 5 ans).
Autant vous dire que cette opération est très rentable pour les parents et les enfants. À l'issue des 5 ans, les loyers seront de nouveau aux parents et ils détiendront de nouveau la pleine propriété.
Les SCPI en démembrement temporaire de propriété sont également très utilisées par nos clients pour la simplicité de mise en place. Nous accompagnons de A à Z dans cette démarche.
Vous comprenez donc tout l'intérêt d'une telle opération. D'un côté, vous réduisez le montant de vos revenus fonciers (ce qui fait mécaniquement baisser votre imposition) et d'un autre côté, vous n'avez pas besoin de piocher chaque mois sur votre compte en banque pour aider votre enfant et faciliter sa vie étudiante.