Assurance-vie et placement immobilier : Que choisir ?

L’assurance vie et l’immobilier représentent les deux placements les plus plébiscités par les Français pour investir leur épargne.

L’ensemble des biens immobiliers des Français pèse aujourd’hui près de 6000 milliards d’euros avec 37 millions de propriétaires contre un encours sur l’ensemble des contrats d’assurance vie de 1900 milliards d’euros avec 15 millions d’épargnants.

La préférence va donc largement à l’immobilier pour une large partie des Français. Mais cette préférence est-elle justifiée lorsque l’on compare les deux types de placements ?

Faisons le match :

Durée de l'investissement.

L’assurance vie présente ici un léger avantage puisque vous pouvez y investir et retirer votre argent sans contrainte de durée, si ce n’est celle de la fiscalité que nous verrons plus loin. Au contraire, pour simplement amortir les frais d'acquisition, l'immobilier vous oblige à le conserver plusieurs années.

Liquidité de l'investissement.

Pour ce qui est de la liquidité, l’assurance vie tire son épingle du jeu, puisque vous pouvez effectuer un rachat (retrait) en quelques jours seulement, alors qu'il faut un minimum de plusieurs semaines (3 à 4 mois en général) pour l'immobilier.

Risque pour chaque investissement.

Ici, il est difficile de donner un avantage à l'un ou l'autre des investissements puisque la réponse dépendra de votre profil investisseur. Il ne faut pas penser, par exemple, que l’immobilier est sans risque car ceux-ci existent et peuvent réduire la performance de votre investissement (loyers impayés, dégradations, travaux, etc.). De plus, les prix d’acquisition seront plus élevés pour de l'immobilier qui présente peu de risques (comme dans les grandes villes) alors qu'il est possible d'augmenter la rentabilité en investissant dans des plus petites villes de province pour moins cher mais avec un risque plus élevé de ne pas trouver de locataire ou d'avoir un turnover des locataires beaucoup plus important.

L’assurance vie peut être totalement garantie et sécurisée via le fonds en euros, mais elle ne vous rapportera alors que très peu (1% annuel environ). Avec un profil de risque équilibré vous pourrez investir une partie de votre épargne dans les unités de compte (action, obligation, immobilier…) qui ne seront pas garanties et représenteront un risque de perte en capital. Cette prise de risque permettra alors d'obtenir des rendements beaucoup plus intéressants qui varient selon le couple rendement risque de 3% à plus de 8%.

Performances des investissements.

La performance dépendra également du risque pris. Un investissement immobilier à Paris aura une performance plus faible (3 à 4%), car le coût d’acquisition est plus élevé qu’en province où l'on peut au contraire obtenir des rendements supérieurs à 7%.

Pour l’assurance-vie, le fonds en euros offre une faible performance, qui ne dépasse que très rarement les 1.5%, puisque sans risque, alors que les unités de comptes offrent de bons rendements contre un risque de subir une perte en capital. Les fonds actions, les ETF ou encore les produits structurés offrent des rendements supérieurs à 8% sur le long terme (+ de 8 ans). Le Private Equity peut offrir une performance encore plus élevée, mais le risque ici est également plus important. Enfin, les fonds diversifiés ou obligataires peuvent avoir un rendement de 3 à 4% environ.

Fiscalité des investissements.

L'assurance vie est ici largement plus avantageuse, que ce soit sur la fiscalité en cas de revente (17.2% après 8 ans contre près de 60% pour l'immobilier) ou encore la transmission puisque le capital de l’assurance-vie sera transmis hors droits de succession jusqu'à 152 500€ par bénéficiaire, alors que l’immobilier pourra être taxé jusqu’à 45% à la succession.

Au final, le mieux est de ne pas opposer ces deux types d’investissements, mais de les rendre complémentaires. L’immobilier offre par exemple l’avantage de l’effet de levier via l’utilisation du crédit. Cela permet de construire un patrimoine sans capital de départ.

L’assurance vie de son côté, permet d'investir dans les marchés financiers et immobiliers au sein d'une enveloppe fiscale très intéressante. Le capital est liquide, vous pouvez effectuer des rachats (retraits) à tout moment. L'assurance-vie est également un très bon moyen de préparer la transmission et d'optimiser la fiscalité.

L'équipe BDC.