Investissement locatif ou résidence principale ?

Dernière mise à jour : 16 mai


Investissement locatif ou résidence principale ?


Comment débuter en immobilier, faut-il acquérir sa résidence principale ou commencer par un investissement locatif ou faire un combiné d'achat ?


Une bonne question, non ? Par où débuter lorsqu’on commence à s'intéresser à l'immobilier ? Nous allons vous donner les clés pour une réponse appropriée à votre situation personnelle.


La plupart des parents expliquent à leurs enfants l’importance de « bien s’installer » dans la vie en commençant par acquérir un « toit pour se loger », autrement dit, une résidence principale. Ils vont souvent commencés ainsi… avec une certaine réussite, alors pourquoi changer ? Interrogeons-nous ensemble : acheter sa résidence principale, est-ce une vision archaïque de l’investissement immobilier, ou… un vrai bon conseil intemporel de « bon père de famille » ?


Eh bien… cela dépend, et ce n’est pas une réponse « de Normand » ! Explications :


En réalité, même s’il est question d’immobilier dans les deux cas, investir dans sa résidence principale ou investir « pour louer » sont deux choses difficilement comparables car très différentes. Et comme la vie est faite de choix… analysons les forces, et parfois faiblesses, des deux options.


Première option : Débuter par l’achat d’une résidence principale.


3 critères à prendre en compte avant de se décider :


1er critère : Etes-vous stable tant professionnellement que personnellement ?


Si la réponse est oui alors l’achat d’une résidence principale sera pour vous le moyen de vous constituer un patrimoine immobilier et d’arrêter de payer un loyer tous les mois. Intéressant !


Si la réponse est moins affirmative, alors attention. En effet, votre résidence principale va vous « fixer » quelque part et vous serez de fait moins « flexible ». Si vous changez de lieu de travail, par exemple, votre résidence principale ne vous suivra pas et pourra même devenir un « problème ». Vous nous rétorquerez alors peut-être que vous pourrez toujours vendre… soit ! mais avec le risque de perdre de l’argent. Une résidence principale demande, en moyenne,10 ans au minimum avant d’être réellement rentable (il faut prendre en compte les frais de notaire à amortir, les frais d’agence, les intérêts d’emprunt très importants en début de prêt, etc.)


2ème critère : coup de cœur et long terme.


L’acquisition d’une résidence principale est souvent le projet d’une vie. On l’acquiert dans le but de s’y installer et de pouvoir aménager le logement comme on le souhaite. Bien souvent, une résidence principale s’achète sur un « coup de cœur ». Vouloir vivre dans la maison ou l’appartement de ses rêves a un impact sur la façon d’appréhender son projet. L’affect n’est pas toujours bon conseiller. Il éloigne de l’attention portée à la rentabilité. En achetant sa résidence principale, on pense rarement aux possibilités d'en tirer un revenu dans le futur. Plusieurs études montrent que l’achat d’une résidence principale se fait souvent au-dessus du prix du marché.


Alors « coup de cœur », pourquoi pas, mais à condition de réellement se projeter dans l’acquisition d’un bien pour plusieurs années.


3ème critère : l’emprunt bancaire


Une fois la recherche du bien idéal terminée, il va falloir négocier le coût de votre emprunt auprès de votre banque. La plupart des banquiers vous demanderont par exemple un apport personnel minimum de 10% et vous proposeront souvent des conditions tarifaires peu intéressantes (exemple l’assurance emprunteur au coût élevé, etc…)

En conclusion : si vous êtes stable tant professionnellement que personnellement, si vous avez trouvé le bien « coup de cœur » et êtes prêt à vous investir sur le long terme sans crainte des conditions bancaires parfois un peu rudes, alors l’achat d’une résidence principale est fait pour vous.


Dans le cas contraire, lisez bien ce qui suit car il y a d’autres options pour se constituer un patrimoine : pourquoi, par exemple, ne pas commencer par acheter un bien à louer ?

Quels avantages à l’investissement locatif ?


Tout d’abord, l’investissement dédié au locatif va pouvoir être plus facilement modulé en fonction de votre budget et de ce que la banque veut bien vous prêter. Le but va être ici de vous constituer un patrimoine immobilier sans fournir un effort d’épargne démesuré. Idéalement vous allez chercher le « bon produit » pour vous rapprocher de l’autofinancement. Peut-être craignez-vous que des revenus locatifs supplémentaires vous fassent payer plus d’impôt sur le revenu… eh bien pas forcément ! En effet, il faudra bien sûr déclarer les revenus tirés de la location, mais déduire les charges comme les intérêts et les divers frais bancaires, le coût de l’assurance, les frais de dossiers… finalement, votre impôt sur le revenu peut ne pas augmenter… intéressant, non ?

À la différence de l’achat d’une résidence principale, il est souvent possible d’investir dans un bien locatif sans apport et sans avoir l’obligation de domicilier ses salaires.


Autre différence notoire entre l’achat d’une résidence principale et un bien locatif : le taux d’endettement. Dans le premier cas, le plus souvent, vous vous retrouver avec un taux d’endettement « au taquet »… et n’avez donc plus la possibilité de faire un autre projet. Ce n’est pas le cas par le biais d'un achat « pour louer ». En effet, votre banquier va considérer vos futurs loyers comme des revenus à part entière… ainsi, mécaniquement, votre taux d’endettement augmentera dans une moindre mesure, ce qui vous laissera la possibilité d’un autre achat… pourquoi pas un second appartement ?


Si vous êtes novice, il est important de vous faire accompagner pour réaliser vos premiers investissements. Nous sommes là pour ça. N’hésitez pas à vous tourner vers nous pour échanger et vous faire conseiller !


Pour les investisseurs avertis, nous sommes également disponibles pour vous accompagner dans l’accroissement de vos patrimoines tant immobiliers que financiers.


L'équipe BDC.




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