L'autofinancement : méthode, taux de rendement, fiscalité !
Dernière mise à jour : 16 mai 2022
Vous voulez tous connaître la solution pour autofinancer votre premier investissement locatif. Il faut tout d'abord comprendre cette notion d'autofinancement.
Vous souhaitez acquérir un appartement en guise de placement ? Votre banquier vous proposera alors d’avoir recours à un emprunt. Ensuite le scénario est toujours le même : vous vous asseyez en face de lui, il vous propose son meilleur taux, vous tombez d’accord, et il ne reste plus qu’à signer pour finaliser.
Mais peut-être hésitez-vous ? Emprunter est-ce bien ? Vos amis vous disent qu’il est avantageux d’emprunter, devez-vous les croire ? Si vous en êtes-là de vos questionnements alors cet article est fait pour vous.
Vous avez sûrement déjà entendu des personnes dire : mon appartement s’autofinance, mes locataires remboursent mon emprunt. Vous voulez comprendre comme cela est possible ? Nous allons nous pencher sur la question.
Avant de voir cela en détail, entendons-nous sur le sens du verbe « autofinancer ». L’autofinancement appliqué à l’immobilier, c’est quoi ?
AUTO – FINANCEMENT
Dans « autofinancement », deux notions ressortent, « auto » et « financement ». Le terme financement induit ici que l’actif immobilier est acquis par le biais d’un emprunt bancaire… bref, je n’ai pas l’argent sur mon compte pour le payer, une banque va le faire pour moi…
Le préfixe « auto » signifie que les revenus tirés de votre acquisition immobilière (les loyers) permettent de payer les charges liées à ce bien immobilier.
Il y a autofinancement quand l’ensemble des revenus est au moins égal (supérieur c’est encore mieux…) à l’ensemble des charges. Reste donc à comparer le loyer de votre appartement aux charges de l’appartement.
Attention : il faut bien veiller à prendre en compte l’ensemble des charges… vous trouverez ci-dessous une liste non exhaustive :
La charge la plus évidente : la mensualité auprès de votre banque (suite à l’emprunt). Mais il y en a bien d’autres : Charges de copropriété + Taxe foncière + Assurance de l’habitation+ les Impôts générés par les loyers « qui rentrent »
Beaucoup de personnes (ou de sites web approximatifs) laissent à penser que l’autofinancement d’un bien est acquis lorsque la mensualité de votre emprunt est « couverte » par le loyer. Un peu trop facile… et surtout FAUX ! Attention donc.
Pour parler d’autofinancement complet, le loyer de votre locataire doit permettre de payer l’ensemble des charges de votre appartement.
Rembourser une mensualité, c’est rembourser votre bien alors c’est aussi un moyen d’épargner tous les mois. Un emprunt immobilier est donc bien une façon de vous enrichir. N’oubliez pas que c’est un autre (le locataire) qui, par son loyer, paye votre mensualité. Super, non ?
L’autofinancement, c’est le graal des investisseurs. Pour arriver à « l’équilibre magique » (le loyer couvre mon emprunt et tout le reste), il faut jouer sur l’ensemble des variables :
LOYERS VS Charges de copropriété/Mensualité/Impôts/Taxe foncière/Assurance Habitation
Le diable se niche ensuite dans les détails. Rien n’est à négliger. Chacune des variables ci-dessus demande une étude approfondie afin d’améliorer l’autofinancement. Il faudra donc diminuer les charges et augmenter vos revenus par le biais de plusieurs astuces qui seront décrites dans les prochains articles.
L’autofinancement est le but ultime pour tout investisseur qui cherche à s’enrichir. Il faut donc se mettre en quête d’un appartement avec un loyer suffisant pour payer l’ensemble de ses charges. Cela permet de se construire un patrimoine sans un effort d’épargne trop conséquent (voire nul).
Attention toutefois : trouver le type de bien qui permet de s’autofinancer demande beaucoup de temps et une certaine expertise. L’accompagnement pour y arriver peut durer plusieurs mois.
Vous souhaitez en savoir plus ? savoir si l’appartement sur lequel vous allez craquer vas être un « bon placement » ? Nous nous tenons à votre disposition pour faire un point sur votre situation personnelle et étudier avec vous les différentes options possibles.
Comment calculer votre taux d'endettement ?
L'équipe BDC.