L’effet de levier dans l'immobilier : acheter avec son cash ou à crédit ?
De manière général, l’effet de levier est un outil qui permet d’amplifier un effort. La plupart du temps, utiliser un effet de levier permet de produire une partie de l’effort.
Par exemple, dans la vie de tous les jours, nous utilisons un pied de biche pour enlever un clou, une agrafeuse pour mettre une agrafe, etc.
Nous allons étudier dans notre article comment ce principe peut être utilisé pour investir dans l’immobilier.
Aujourd’hui et plus particulièrement en France, nous utilisons l’effet de levier de l’immobilier sans même le savoir.
Ce principe, en immobilier, consiste à utiliser l’emprunt pour acquérir un bien immobilier.
Le levier correspond à la mensualité que vous devez rembourser pendant plusieurs années.
L’effort financier qui permettra d’acquérir votre bien pendant toutes ces années peut être réalisé, soit par vous, soit par votre locataire s'il s’agit d’un bien locatif.
Votre objectif en tant qu’investisseur est de faire en sorte que ce soit uniquement votre locataire qui rembourse vos mensualités.
Pour cela, vous devrez vous assurer que le montant de votre mensualité d’emprunt, de vos charges et de votre imposition reste inférieur à votre loyer.
Pour atteindre cet objectif, vous allez pouvoir ajuster plusieurs variables.
Par exemple, vous pourriez modifier la durée de votre emprunt.
Plus vous augmentez la durée, plus la mensualité à rembourser est faible.
Prenons un exemple concret :
pour un montant de 100 000€ :
- Sur 15 ans, la mensualité à rembourser serait approximativement de 645€.
- Sur 25 ans, la mensualité à rembourser serait seulement de 437€.
A vous de trouver le juste milieu pour que votre loyer rembourse l’ensemble de vos charges, vous comprenez tout de suite l’avantage d’allonger la durée de votre emprunt.
Vous pouvez également négocier le taux d’emprunt, le taux d’assurance emprunteur mais également et surtout prendre conseil pour choisir la fiscalité qui vous permettra d’éviter une forte imposition sur vos loyers.
Pour bien comprendre la notion d’effet de levier, nous allons comparer deux situations.
Nous avons fait le choix de comparer deux investisseuses qui auraient reçu par héritage la très jolie somme de 200 000€. Nous les appellerons Emma et Julie.
La première, Emma, n’a pas fait appel à notre cabinet et va investir la somme de 200 000€ cash dans un appartement.
Emma n’aura pas de crédit mais détiendra aujourd’hui un appartement qui lui rapportera un loyer de 1000€/mois.
Au bout de 20 ans, Emma aura un appartement d’une valeur de 200 000€ et 1000€*12*20 = 240 000€ sur ses livrets si elle n’a pas placé l’argent. Il s’agirait d’une deuxième erreur.
Emma aurait donc un patrimoine de 440 000€ au bout de 20 ans.
Julie, au contraire, après avoir fait appel à notre cabinet, nous demande ce qu’elle doit faire de son cash. Nous lui conseillons de le conserver et de placer cette somme sur un contrat d’assurance-vie avec une allocation diversifiée pour avoir une rentabilité de 4%/an.
Au bout de 20 ans, elle aurait donc une assurance-vie d’une valeur de 438 224€.
Nous lui proposons également d’acquérir un appartement mais à crédit, sur 20 ans, pour un montant de 200 000€. La mensualité et les charges sont de 1000€/mois ce qui correspond au loyer de notre locataire. Parfait, l’appartement sera remboursé par ce dernier. Au bout de 20 ans, Julie aurait un patrimoine de 638 224€.
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