L’IFI : l’impôt sur la fortune immobilière
L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) est aujourd’hui l’impôt qui a remplacé en 2017 l’ISF (impôt sur la fortune immobilière et financière).
Il est plus restrictif car il prend en compte uniquement la fortune d’un point de vue immobilier.
Comment savoir si vous êtes redevable à l’IFI ?
Tout d’abord, vous devez observer la photographie de votre patrimoine au 1er janvier. Par exemple, pour l’année 2018, vous devez regarder au 1er janvier 2018.
Vous commencez à payer l’IFI dès lors que vous détenez un patrimoine immobilier net pour votre foyer fiscal supérieur à 1.3 million d’euros. Vous devez de suite faire attention car nous parlons ici du patrimoine net. Nous reviendrons très rapidement sur le calcul de votre patrimoine immobilier net.
Tout d’abord, revenons sur le fait que l’IFI doit être analysé pour chaque foyer. Contrairement à l’impôt sur le revenu que vous pouvez déclarer en commun si vous êtes mariés ou pacsés, l’IFI est à déclarer par foyer dès lors que vous êtes en concubinage. Oui l’Etat préfère une déclaration commune obligatoire dans ce cas précis. Pourquoi ? Car il y a plus de chances que votre patrimoine soit supérieur à 1.3 million d’euros.
Tous les couples (concubins, pacsés ou mariés) sont obligés de déclarer leur fortune immobilière de manière commune. De plus, vous devez également y ajouter le patrimoine de vos enfants mineurs dont vous ou votre partenaire avez l’administration légale des biens.
Nous parlions du patrimoine net, celui-ci correspond à la valorisation de vos actifs immobiliers déduits de votre passif en lien avec votre patrimoine immobilier.
Vous pouvez donc déduire vos emprunts immobiliers mais vous ne pouvez pas déduire vos prêts à la consommation. Il est très important de déduire l’ensemble des charges relatives à votre bien immobilier. Par exemple, il est possible et important de déduire la taxe foncière, les droits de mutation, les dettes contractées pour des travaux, l’IFI estimé. Il est au contraire impossible de déduire la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Important également, si vous avez un crédit in fine, il n’est plus possible aujourd’hui de déduire la dette dans sa totalité même si celle-ci est encore due. Vous devez faire en sorte de faire un calcul comme si votre prêt « in fine » était un prêt « amortissable ».
Le montant de la dette à indiquer sur votre déclaration est obtenu comme suit : Montant de votre emprunt – (montant de votre emprunt X nombre d’années depuis le début du prêt / nombre total d’années de l’emprunt).
Lorsque vous souhaitez faire le calcul de votre patrimoine immobilier, vous ne devez pas prendre en compte vos biens professionnels. Ces biens sont exclus de votre patrimoine immobilier à déclarer à l’IFI car ils n’entrent pas dans votre patrimoine personnel privé.
De plus, vous avez la chance de bénéficier d’un abattement de 30% sur votre résidence principale.
Prenons un exemple de calcul de l’IFI pour un couple :
Mme et Mr ont une résidence principale d’une valeur de 3 000 000€.
L’entreprise de Madame détient une pharmacie d’une valeur de 500 000€.
Monsieur détient un appartement locatif valorisé 200 000€ avec un crédit amortissable de 150 000€ restant.
La base imposable sera donc de (3 000 000 X 0.7) + (200 000 – 150 000) = 2 150 000€.
L’IFI sera de : 8 450€ (voir barème ci-dessous)
Il existe de nombreuses situations où le calcul de l’IFI est complexe, alors n’hésitez pas à nous contacter pour échanger sur ce sujet et évaluer votre IFI.