OBO (Owner Buy Out) : définition, avantages et mise en place
Le OBO est un acronyme anglais qui veut dire : Owner Buy Out.
C'est un mécanisme financier qui consiste à racheter un actif en ayant recours à la dette. On parle également de vente à soi-même.
Dans notre article, nous allons parler principalement d'un actif immobilier.
Ce montage est énormément utilisé en entreprise, mais nous pouvons également utiliser cette stratégie chez les particuliers. Le but final est de lever la dette maximale qui est ensuite remboursée par les revenus de l'actif.
Mais concrètement, comment se déroule le montage ?
Prenons une personne physique Mr X par exemple, qui détient un actif immobilier de rendement totalement remboursé ou proche de la fin de son prêt. C'est-à-dire que Mr X détient un actif immobilier qui rapporte de l'argent par ses loyers. Il va par la suite constituer une société civile soumise à l'impôt sur les sociétés. Il peut la constituer avec sa femme, un ami, ses enfants, ses parents, etc. Nous allons, le plus souvent, conseiller à cette personne de constituer la Société civile avec ses enfants. Ensuite, cette société va s'endetter pour acquérir l'actif immobilier de Mr X.
Au capital de cette structure, nous allons donc retrouver d'une part le capital social qui correspond à l'apport des associés pour la constitution de la société et d'autre part le crédit qui aura permis d'acquérir l'appartement locatif de Mr X.
Quels avantages offre l'OBO ?
1) Diversification patrimoniale
Mr X va pouvoir diversifier son patrimoine par le biais de sa vente immobilière. Il va pouvoir diversifier et réinvestir cet argent dans des actifs financiers ou en profiter pour un autre projet.
2) Intérêt financier par l'effet de levier du crédit
On va refinancer un actif que Mr X détenait déjà. On va pouvoir bénéficier, pour le peu de temps qu'il nous reste, de taux très bas pour le financement de la SCI. Attention, ces taux bas peuvent être amenés à évoluer à la hausse dans les mois à venir selon la situation économique.
3) Fiscalité des revenus
Lorsque Mr X est une personne physique et détient un actif immobilier totalement désendetté, il aura une fiscalité très lourde sur ses revenus immobiliers. Sa fiscalité sera la somme de sa TMI (Tranche Marginale d'Imposition ) + PS (Prélèvements sociaux) soit une imposition bien souvent supérieure à 50 %, ce qui atténue grandement la rentabilité de son actif immobilier.
En mettant notre actif immobilier à l'intérieur de la SCI à l'IS, nous allons avoir un double effet positif. Le premier est la fiscalité attachée aux revenus immobiliers qui sera de 15 % jusqu'à 38 120 € et 25 % au-delà. Il y a un énorme écart de la fiscalité entre une personne physique et une société.
Le deuxième effet est que nous allons pouvoir déduire les intérêts d'emprunts ainsi que l'amortissement du bien avant d'appliquer la fiscalité.
Ce double avantage permet de diminuer grandement la fiscalité rattachée au bien immobilier.
4) Éviter l'indivision immobilière dans le cadre d'une transmission
Mr X va pouvoir transmettre à ses enfants et éviter ainsi l'indivision sur ce bien. En effet, suite à notre conseil d'intégrer les enfants à la SCI, il va transmettre une partie de son patrimoine. Mr X pourra donner ses parts en nue-propriété ou les transmettre en pleine propriété et éviter l'imposition, car la valeur de la société sera proche de zéro, ayant un passif (crédit) équivalent ou presque à la valeur de l'actif.
Existe-t-il des inconvénients ou des points d'attention ?
Il est primordial de ne jamais réaliser ce montage uniquement pour des raisons fiscales. Il nécessite de réaliser une analyse préalable avec un cabinet de conseil et un notaire. Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner. Il est important de s'assurer que l'opération a du sens d'un point de vue financier et patrimonial. Il faut réellement avoir une démarche globale avec plusieurs objectifs. Il ne faut pas tomber dans l'abus de droits, c'est pourquoi nous conseillons la plupart du temps de diversifier et d'inclure les enfants dans la SCI pour avoir un objectif de transmission.