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Les astuces pour autofinancer un achat locatif !





Pour rappel, pour réaliser un autofinancement complet de votre investissement locatif, votre loyer doit couvrir votre emprunt et tout le reste.


Commençons par le loyer !


Il est important de comprendre qu’un appartement se louera facilement et plus cher s’il se situe dans le quartier le plus prisé de la ville. Cependant, est-ce là-bas que vous ferez les meilleures affaires, rien n'est moins sûr.


Il faut chercher le quartier en devenir pour réussir une opération financière intéressante afin de ne pas surpayer son appartement.


Pour estimer votre loyer, rien de mieux que de chercher des annonces semblables sur Leboncoin ou Seloger ou Bienici.


Maintenant pour améliorer et augmenter votre loyer, nous pensons à plusieurs astuces.


Dans un premier temps, louer meublé son appartement pourra vous permettre d’augmenter le loyer de 50 à 100€ en fonction de la taille de l’appartement.

Nous recommandons l’achat d’un studio ou d’un T2 lorsque vous souhaitez meubler votre appartement.


Deuxièmement, un emplacement pour une machine à laver augmente le loyer en moyenne de 30 €.


Troisièmement, la période de location peut également permettre d’augmenter le loyer (il faut savoir qu’un appartement peut se louer plus cher en août septembre qu’en mai juin.).


Pourquoi ? Car dans une ville étudiante, la demande est plus forte avant la rentrée qu’à la fin de l’école.


Ces trois considérations vont augmenter votre loyer.


Voyons maintenant les charges à prendre en compte :


Charges de copropriété : une estimation juste des charges et un prévisionnel des deux années à venir vous permet de ne pas tomber sur des gros travaux. Il est donc important de demander le dernier compte-rendu de l'assemblée générale afin d’analyser ce document. De même certains organismes sont très chers et d’autres moins. Alors il est important de bien regarder et de soumettre également l’idée de changer le syndic de copropriété lors de votre entrée dans les lieux.


Emprunt : nous vous conseillons d’emprunter sur la plus longue durée possible avec le moins d’apport possible. Ce conseil va dans la droite ligne d’un autofinancement. Et oui, plus on emprunte sur le long terme, plus la mensualité à rembourser auprès de votre banque va diminuer.


Exemple pour un emprunt de 100 000 € :

Sur 15 ans, le remboursement mensuel sera de 691€ tous les mois.

Sur 20 ans, il sera de 557€ tous les mois.

Sur 25 ans, il sera de 490€ tous les mois.

D'où l’intérêt d’emprunter sur 25 ans afin que son loyer puisse rembourser cette mensualité et toutes les charges que nous détaillerons ci-dessous.


Pour obtenir les meilleures conditions financières, il faut constituer un dossier solide et aller voir les banques avec celui-ci.


J’ai bien dit les banques, et oui, rien de mieux que d'en contacter 4 - 5 banques ou de passer par un courtier. Le but ultime est d’obtenir un taux exceptionnel (assurance comprise) et des frais de dossiers très faibles.

Nous sommes là pour vous aider à constituer votre dossier pour le banquier (étant anciens banquiers tous les deux, nous saurons comment mener la négociation.).

D’ailleurs, par le biais d’un rendez-vous avec nous, vous disposerez, à la fin de celui-ci d’un tableur Excel vous permettant d’affronter les banques.


Nous pouvons également vous mettre en relation avec l’un de nos courtiers partenaires.

  • Taxe foncière : cette taxe, vous devez en avoir connaissance lors de votre acquisition, et surtout vous devez vous renseigner sur la politique de la mairie quant à cet impôt foncier dans les années à venir.

  • Assurance habitation : de la même manière, on recommence, on retourne voir l’ensemble des assureurs et des banques et on obtient les meilleures garanties au moindre coût. Ne négligez pas cette étape, vous pouvez gagner des centaines d’euros sur la durée du crédit.

  • Impôts : la partie la moins fun ! Combien vais-je devoir payer à l’état ? Notre prochain article vous expliquera l’ensemble des possibilités d’imposition, car c’est tout un travail !


L'équipe BDC.





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