Le chiffre à retenir : - 40% : C’est la baisse atteinte par plusieurs SCPI du marché.
Le marché de l’immobilier est en pleine crise. Depuis la hausse des taux entamée fin 2022, le marché de l’immobilier souffre et celui de l’immobilier neuf suffoque. Dans ce contexte, les SCPI, placement phare de l’immobilier papier, ne sont pas épargnées. Proposées comme un placement sûrs et bon père de famille en raison de leur caractère immobilier, certaines SCPI voient leur valorisation baisser de 40% depuis le début de la crise. Les investisseurs se sentent logiquement trompés et sans solution pour sortir d’un investissement illiquide. Alors, le marché va-t-il rebondir ou continuer à s’effondrer ? On fait le point dans cet article en vous rappelant le fonctionnement d’une SCPI et en se projetant au-delà du constat actuel.
Définition
Nous trouvons important de vous rappeler le fonctionnement d’une SCPI. En effet, pour comprendre la crise actuelle il est primordial d’assimiler le fonctionnement exact de cette classe d’actif. Une SCPI est une société civile de placement immobilier, il s’agit d’un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse.
La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. On retrouve la logique d’un investissement immobilier classique mais multiplié à grande échelle. Les investisseurs sont rassemblés ce qui permet au gestionnaire de la SCPI d’acheter une multitude de biens et de redistribuer une part des loyers aux investisseurs. Le schéma suivant permet de bien résumer le fonctionnement d’une SCPI.
Les investisseurs ont une double espérance de rendement entre le loyer perçu et la revalorisation du prix de leurs parts.
Jusque-là, la situation paraît claire et simple. Toute la subtilité résidera dans le fait de trouver un gestionnaire compétent et efficace. Celui-ci, grâce à l’argent investi par les investisseurs, devra composer le meilleur parc immobilier. Il devra intégrer les espérances des investisseurs, à la fois en terme de loyers que d’espérances de revalorisation. La distribution des loyers se fait à fréquence régulière, souvent trimestriellement, directement sur votre compte courant. Le rendement locatif des SCPI se situe entre 3 et 7% selon la qualité et la stratégie de la SCPI choisie.
Le choix de votre SCPI ou de vos SCPI est donc primordial. Si vous ne vous y connaissez pas, vous devez être accompagné pour maîtriser votre risque et ne pas vous retrouver dans la situation peu enviable actuelle avec une moins-value sur votre investissement. La diversification entre secteur d’activité et entre SCPI sera primordiale.
Une contrainte sur les SCPI à bien avoir en tête : Le montant des frais d’entrées. Les SCPI sont un support immobilier et les frais sont donc importants. Comptez entre 8 et 12% de frais d’entrées par souscription pour cette classe d’actif. Ce montant de frais ainsi que la nature immobilière de ce placement font qu’il s’agit d’un placement relativement illiquide et où un horizon long terme (plus de 10 ans) est indispensable.
Exemple :
Comparons deux investissements de 100 000 € réalisés en Janvier 2023.
Paul a fait confiance à sa banque et a investi dans leur SCPI.
Jeanne a fait confiance à ses conseillers financiers personnels et a diversifié son investissement entre deux SCPI.
| Investissement Paul | Investissement Jeanne |
Montant investi | 100 000 € | 100 000 € |
Montant net investi après frais d’entrées (10%) | 90 000 € | 90 000 € |
Loyers perçus | 4% par an soit 8 000 € | 5,5% par an soit 11 000 € |
Valorisation de l’investissement | -30% soit 63 000 € | 0% soit 90 000 € |
Performance investissement sur 2 ans net de frais | -29% | +1% |
Jeanne s’en tire mieux malgré le contexte compliqué pour plusieurs raisons :
Elle a prit le temps de sélectionner les meilleures SCPI du marché.
Elle a diversifié son investissement sur deux SCPI.
Fiscalité
Un petit mot sur la fiscalité liée à ces placements. S’agissant de revenus locatifs et donc de revenus fonciers, la fiscalité est pénalisante. Les loyers que vous touchez subissent une imposition à votre tranche marginale d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%. Vous devez être au fait de cette fiscalité avant d’investir car votre performance en sera fortement impactée.
Même si des solutions existent pour la limiter (investissement dans des SCPI étrangères ou investissement au sein d’une enveloppe capitalisante comme l’assurance-vie), nous trouvons cette fiscalité trop pénalisante ce qui exclura un bon nombre d’investisseurs potentiels. Investir en SCPI alors que nos revenus sont imposés à 30,41 ou 45% pourrait par exemple être une erreur avec des loyers fiscalisés à plus de 50% (IR+PS).
Contexte
Le marché des SCPI traverse une crise majeure et l’exemple précédent à -29% est malheureusement loin d’être dérisoire. Depuis début 2023, les investisseurs fuient ces produits, effrayés par la baisse continue des valorisations ainsi que par les difficultés de certains véhicules à rembourser les parts vendues. En effet, de nombreux investisseurs se sont retrouvés coincés dans leurs investissements sans pouvoir vendre leurs parts.
Cela s’explique par un cercle vicieux installé par la hausse des taux.
En juin 2024 pour le marché global des SCPI, la collecte a chuté de 58 % par rapport à l’année précédente, atteignant seulement 1,67 milliard d’euros. Une situation qui n’avait pas été observée depuis des années.
Ceci étant dit, est-ce que le cycle va continuer et s’accélérer ou se redresser ? C’est tout l’enjeu du moment.
Des réformes en 2024 pour relancer le marché
Conscient de l’ampleur de la crise, le gouvernement a instauré début juillet 2024 plusieurs mesures visant à redynamiser le marché des SCPI. Parmi les points clés, la possibilité pour les SCPI d’investir directement dans des installations de production d’énergies renouvelables. Ce virage vers la transition énergétique pourrait offrir de nouvelles sources de revenus aux SCPI.
Cette nouvelle possibilité d’investissement dans les énergies renouvelables va permettre aux SCPI de diversifier leur portefeuille. En se tournant vers des secteurs en croissance, les SCPI espèrent stabiliser leurs rendements et rassurer les investisseurs.
Autre mesure significative : la suppression du montant nominal minimal pour l’acquisition des parts de SCPI. En abaissant ce seuil à quelques euros seulement, le gouvernement souhaite rendre les SCPI plus accessibles et élargir leur public d’investisseurs.
Conclusion
Les réformes introduites par le gouvernement représentent une tentative sérieuse de relancer un marché en grande difficulté. Ces mesures couplées à une probable baisse de taux pourraient relancer le marché immobilier dans son ensemble. Suffiront-elles à rassurer les investisseurs et à leur redonner confiance ? Comme pour tout investissement la clé résidera en la patience et la diversification. Alors, des performances avantageuses à long terme pourront à nouveau être espérés, même sur les SCPI.
Pourquoi vous devriez nous contacter à ce sujet ?
Pour connaître les SCPI résilientes du marché.
Pour bénéficier d’un bilan patrimonial permettant de vérifier si les SCPI sont adaptées à votre situation.
Pour bénéficier d’une stratégie patrimoniale différenciante sur l’acquisition de parts de SCPI.
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