Plus-value immobilière, comment est-elle imposée ?
Dernière mise à jour : 31 mai 2022
Nous souhaitons aujourd'hui vous parler de l'imposition sur la plus-value immobilière.
Nous allons voir dans cet article que même si l'immobilier fait partie des actifs les plus imposés, il est tout de même possible de ne pas se faire matraquer par la fiscalité lors de la revente d'un bien. De plus, nous verrons qu'il existe des exceptions à l'imposition qui réduisent grandement, et même totalement dans certains cas, le poids de l'impôt sur la plus-value.
Commençons par le commencement, comment calcule-t-on une plus-value immobilière ?
Pour définir le montant de la plus-value immobilière, vous devez connaître le prix auquel vous vendez votre bien (prix auquel il faut soustraire les frais de cession et le montant de la TVA acquittée). Il faut également connaître le prix auquel vous aviez acheté le bien (prix auquel vous devez cette fois-ci ajouter les charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur, les frais d'acquisition et le montant des travaux effectués sur le bien en présentant les factures).
À noter que si vous aviez reçu le bien par donation ou lors d'une succession, il faudra alors déclarer la valeur du bien au moment où vous l'avez reçu (ici, le montant est majoré des frais réels ainsi que des droits de mutation à titre gratuit si c'est bien vous qui les aviez payés.).
Une fois tous les paramètres connus, vous devez simplement soustraire le prix d'acquisition au prix de cession.
Vous obtenez ainsi le montant de la plus-value qui sera imposable (il est aussi possible d'être en moins-value.). Cette plus-value peut parfois inquiéter le vendeur qui pense que le montant de l'imposition sur la plus-value va être très important. Pour rappel, l'imposition des plus-values immobilières se fait au taux de 36,2 % (19 % au titre de l'impôt sur le revenu +17,2 % au titre des prélèvements sociaux).
Cependant, vous pouvez déjà vous rassurer, car une exception permet l'exonération de l'entièreté de la plus-value. Cette exception concerne la résidence principale, ce qui fait que la plupart des Français ne sont pas imposés sur la plus-value immobilière, car beaucoup de ventes concernent la résidence principale.
Mais si vous avez bâti un solide patrimoine avec des biens loués que vous souhaitez revendre aujourd'hui, il vous reste une solution pour abaisser le montant dû au fisc. Cette solution, c'est la détention sur le long terme.
En effet, lors du calcul de la plus-value immobilière, on applique un abattement pour durée de détention. Celui-ci concerne d'une part l'impôt sur le revenu de 19 %, dont nous avons parlé plus haut, et d'autre part les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les abattements s'appliquent de manière différente sur les deux parties de l'imposition totale.
Pour les 19 % d'impôt sur le revenu, l'abattement fonctionne de la manière suivante :
6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
À partir de la 23e année, vous ne payez donc plus d'impôt sur le revenu. Il reste cependant encore les prélèvements sociaux dont le système d'abattement fonctionne quant à lui de la manière suivante :
1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
C'est donc après 30 années de détention que vous ne devrez plus rien à l'État en cas de vente d'un bien, peu importe le montant de la plus-value.
Voici un tableau qui récapitule le fonctionnement des abattements :
