Quelles sont les étapes pour acheter un premier bien immobilier locatif ?

Tout commence par la capacité d'emprunt. Avant de chercher un appartement, il faut savoir combien la banque est prête à prêter, car ce montant détermine le type de bien accessible. Avec une capacité de 100 000 € à 150 000 €, inutile de viser un T3 en centre-ville. Il vaut mieux se tourner vers une petite surface, pour une première opération située entre 60 000 € et 80 000 €. Guillaume Bonnet conseille de faire le tour de plusieurs banques plutôt que de s'adresser uniquement à la banque de famille ou à celle que l'on fréquente depuis dix ans.

Une fois le budget connu, il faut choisir la ville puis le quartier. L'emplacement est le critère qui pèse le plus lourd dans la réussite d'une opération, car un mauvais choix peut compromettre la revente et faire perdre de l'argent sur le long terme. Pour un premier achat, mieux vaut privilégier des villes que l'on connaît, par exemple celle où l'on a fait ses études ou une ville située à 10, 15 ou 20 minutes de chez soi.

Vient ensuite la phase d'achat. Après la visite, on remet une offre d'achat. Si elle est acceptée, on signe un compromis, puis l'acte authentique, en général environ 3 mois plus tard. Le compromis prévoit un délai de rétractation de 10 jours. Passé ce délai, certaines clauses peuvent prévoir des pénalités allant jusqu'à 5% à 10% du prix du bien. Il faut donc prendre le temps de relire attentivement le compromis, avec son agent immobilier ou son notaire.

Comment choisir le bon emplacement et le bon type de locataire ?

L'emplacement ne se limite pas à la ville. Dans une même commune, les quartiers sont très différents, et le secteur choisi détermine le profil des futurs locataires. Près d'un centre-ville ou d'une faculté, la clientèle est souvent étudiante, ce qui convient bien à la location meublée à l'année, avec des locataires présents pour 1 à 3 ans. À l'inverse, un T3 ou un T4 attirera plutôt des familles, qui arrivent avec leurs propres meubles et s'installent plus durablement. La location nue est alors plus adaptée.

Ce choix a des conséquences directes sur la rotation des locataires, sur le rendement et sur la fiscalité. Location meublée et location nue ne produisent ni les mêmes revenus ni la même imposition. Mieux vaut donc y réfléchir avant d'acheter plutôt qu'après.

Quels sites consulter pour son projet immobilier ?

Trois outils gratuits ou accessibles permettent aujourd'hui d'obtenir des informations qu'il était presque impossible de se procurer il y a 20 ou 30 ans. Le premier est le service public de consultation des ventes immobilières, que l'on peut interroger pour connaître les prix auxquels les biens voisins ont réellement été vendus. Il permet de comparer son offre d'achat aux dernières transactions du quartier et d'évaluer sa marge de négociation. Le deuxième est un site de simulation de loyers comme Locservice, qui indique les loyers pratiqués selon le quartier et le type de logement, du T1 au T3, en location nue comme en location meublée. Il aide à estimer une rentabilité réaliste et à mesurer l'écart de loyer, souvent favorable au meublé.

Le troisième outil est le plan local d'urbanisme, ou PLU. Il renseigne sur la présence d'une zone inondable, sur les risques naturels et sur les travaux autorisés. Les sols argileux, très répandus en France, sont une vraie source de risque pour les maisons individuelles, mais aussi pour certaines copropriétés en région. Les épisodes de sécheresse suivis de fortes pluies font bouger le sol et fissurent les bâtiments. Ces désordres peuvent entraîner de lourdes charges de copropriété ou des travaux importants, capables de ruiner la rentabilité d'un investissement locatif.

Il est également conseillé de se renseigner auprès de la mairie sur les projets d'aménagement à venir. L'arrivée d'une ligne de tramway ou de métro peut changer fortement la valeur d'un bien. L'exemple de la ligne 14 à Paris, qui a fait grimper les prix du côté de Clichy, illustre bien ce phénomène.

Faut-il investir en cash ou avec un crédit immobilier ?

Sur ce point, la réponse de Guillaume Bonnet est sans nuance. Il faut emprunter. Investir en immobilier avec du cash n'a presque aucun intérêt, car la rentabilité nette ne dépasse guère 2,5% à 3% dans le meilleur des cas, sans mauvaise surprise sur les murs ou les charges. La véritable richesse des Français en matière d'investissement immobilier est leur capacité d'emprunt, souvent sous utilisée.

L'idéal est d'emprunter sur la durée la plus longue possible, par exemple 25 ans. Le locataire rembourse alors tout ou partie du prêt, et l'on s'enrichit à terme, soit à la revente, soit grâce aux revenus complémentaires une fois le crédit remboursé. Les intérêts d'emprunt sont par ailleurs déductibles des loyers perçus, ce qui réduit l'assiette imposable. Il est aujourd'hui plus difficile d'obtenir un cash-flow réellement positif, mais ce n'est pas une raison pour renoncer à l'effet de levier. On peut enchaîner un premier, un deuxième puis un troisième bien, jusqu'à atteindre la limite actuelle de 35% d'endettement.

Il existe aussi un argument fiscal. L'impôt sur la fortune immobilière s'applique au patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 €. Une succession d'achats payés comptant fait grimper l'actif net sans aucune dette pour le réduire. Investir avec un crédit permet au contraire de diminuer la valeur taxable tant que l'emprunt court.

Comment calculer la vraie rentabilité d'un investissement locatif ?

Le calcul qui compte est celui de la rentabilité nette, et non celle affichée par les annonces. Prenons un exemple concret. Un investisseur place 300 000 € en cash dans un bien qui rapporte 20 000 € de loyers par an. Il pense obtenir une rentabilité de 6,6%, mais il s'agit d'une rentabilité brute. Une fois déduites les charges de copropriété, la taxe foncière, les honoraires du comptable, éventuellement la cotisation foncière des entreprises, les loyers nets tombent autour de 13 000 € à 14 000 €. Avec une gestion locative, il faut encore retirer environ 10 points de plus.

Ces loyers sont ensuite imposés à l'impôt sur le revenu, dans les tranches élevées, auxquelles s'ajoutent les prélèvements sociaux. Il reste finalement environ 7 000 € dans la poche de l'investisseur, soit environ 2% de rentabilité réelle sur 300 000 €. Dans le même temps, ces 300 000 € placés sur un fonds en euros bénéficiant d'une offre boostée pourraient rapporter environ 4,5% sans risque et sans charge mentale. En investissant son cash, l'investisseur perd donc une opportunité de rendement, rend son capital illiquide et s'interdit de le placer ailleurs ou de le diversifier.

Cette erreur est selon l'équipe l'une des plus graves en immobilier. Utiliser l'effet de levier permet au contraire de calculer sa rentabilité par rapport à un apport réduit et d'améliorer nettement le résultat final.

Quelle fiscalité choisir pour un investissement locatif ?

La fiscalité influence directement la rentabilité finale, et il est utile d'y réfléchir dès l'étape du budget, avant même de choisir le bien. Il vaut mieux sélectionner un bien adapté à la fiscalité visée que l'inverse, même si l'emplacement reste le critère numéro 1. Certains régimes, comme le LMNP ou la SCI à l'impôt sur les sociétés, sont très avantageux pendant la détention, mais la revente peut s'avérer plus complexe. De leur côté, les revenus fonciers peuvent se révéler très intéressants au moment de la revente.

Le calcul de rentabilité doit donc intégrer toutes les charges et la fiscalité, jusqu'au résultat final après impôt. Le sujet est vaste, et d'autres épisodes du podcast comparent la SCI à l'impôt sur les sociétés et le LMNP pour aller plus loin.

Pourquoi l'assurance emprunteur est-elle importante pour un investissement locatif ?

Lorsqu'on emprunte, une assurance emprunteur est généralement exigée. Elle couvre le plus souvent le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie. En cas de décès, le crédit est remboursé par l'assureur et les proches deviennent propriétaires d'un bien libre de dette, qu'ils peuvent occuper, louer ou vendre pour obtenir des liquidités. En cas de perte d'autonomie, les mensualités peuvent être prises en charge, voire le crédit remboursé.

Grâce à la loi Lemoine, il est possible de choisir une assurance moins chère chez un autre acteur que la banque, et la banque ne peut pas la refuser si les garanties sont équivalentes. À l'inverse, un investisseur qui achète comptant ne bénéficie d'aucune protection. Sa famille hérite du bien, mais le cash qu'il aurait pu placer sur une assurance vie est déjà immobilisé. Cette protection est donc précieuse pour le conjoint comme pour les héritiers.

Conclusion

Réussir son premier investissement locatif demande de l'organisation plus que de la chance. Il faut connaître sa capacité d'emprunt, choisir un emplacement solide, vérifier les prix, les loyers et les risques du bien, recourir au crédit plutôt qu'au cash, calculer la rentabilité nette après charges et impôts, puis choisir la fiscalité la plus adaptée et protéger son emprunt. Bien préparée, une première opération pose les bases d'un patrimoine immobilier durable, alors qu'un projet bâclé peut rapporter à peine 2% pour beaucoup de contraintes. Pour aller plus loin, nous vous invitons à écouter l'épisode complet du podcast L'Art de la Gestion Patrimoniale, disponible sur Spotify, Deezer et Apple Podcasts.

FAQ sur le premier investissement locatif

Par où commencer pour un premier investissement locatif ?

Il faut commencer par faire le tour de plusieurs banques pour connaître sa capacité d'emprunt, car elle détermine le budget et le type de bien accessible.

Faut-il acheter un bien locatif en cash ou à crédit ?

Il vaut mieux emprunter, car un achat comptant ne rapporte souvent que 2% à 3% net, alors que le crédit permet de profiter de l'effet de levier et de déduire les intérêts.

Combien de temps peut on se rétracter après la signature du compromis ?

Le délai de rétractation est de 10 jours, et au-delà des pénalités pouvant atteindre 5% à 10% du prix du bien peuvent être prévues.

Comment savoir si le prix d'un bien est correct ?

On peut comparer son offre aux dernières ventes du quartier grâce au service de consultation des ventes immobilières et vérifier les loyers pratiqués sur un site comme Locservice.

Quelle est la différence entre rentabilité brute et rentabilité nette ?

La rentabilité brute ne tient compte que des loyers et du prix d'achat, alors que la rentabilité nette retranche les charges, la gestion et les impôts, ce qui peut la ramener à environ 2%.

L'assurance emprunteur est-elle obligatoire pour un investissement locatif ?

Les banques l'exigent presque toujours, et la loi Lemoine permet de choisir un contrat moins cher chez un autre assureur à garanties équivalentes.

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