Le LMNP : louer meublé, amortir, réduire l'impôt

Le statut de loueur en meublé non professionnel s'applique aux particuliers qui louent un logement meublé sans dépasser certains seuils. Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles : le micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le réel (déduction des charges et amortissement du bien).

Le micro-BIC est simple (abattement de 50 % en longue durée) mais forfaitaire. Le réel déduit les charges réelles et amortit le bien : il est presque toujours plus avantageux dès qu'il existe un crédit, car les intérêts s'ajoutent à l'amortissement. Le micro ne se justifie que pour un bien détenu sans crédit et avec très peu de charges.

C'est la déduction comptable, chaque année, d'une fraction de la valeur du bien (hors terrain, non amortissable) et du mobilier, pour tenir compte de leur usure. Cet amortissement réduit le résultat imposable, souvent jusqu'à zéro, pendant 15 à 20 ans. Il ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée se reporte sans limite.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements), ce qui augmente la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention restent applicables. Les résidences services en sont exclues, et une donation ou une succession purge la plus-value, neutralisant la réintégration.

En meublé (LMNP), on bénéficie de loyers plus élevés et de l'amortissement qui neutralise l'impôt sur les revenus. En nu, pas d'amortissement, mais le déficit foncier permet d'imputer les travaux sur le revenu global. Le meublé vise le rendement peu fiscalisé ; le nu, la rénovation d'un bien par un contribuable fortement imposé.

Pour la location meublée longue durée, l'abattement est de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Pour un meublé de tourisme non classé, la loi Le Meur a ramené l'abattement à 30 % et le plafond à 15 000 €. Au-delà de ces seuils, le régime réel s'applique obligatoirement.

Les revenus LMNP restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % : la hausse à 18,6 % de 2026 ne concerne que le capital mobilier (dividendes, intérêts). Au régime réel avec un résultat nul, l'impact est déjà nul. Des cotisations sociales SSI n'apparaissent qu'en cas de bascule en loueur professionnel (LMP).

On devient loueur professionnel (LMP) lorsque les recettes meublées dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Les deux conditions doivent être réunies. La bascule entraîne l'assujettissement aux cotisations sociales SSI (environ 35 %), d'où l'importance d'un suivi annuel.

Au micro-BIC, non : l'administration applique l'abattement automatiquement. Au régime réel, une comptabilité complète est nécessaire (liasse fiscale, plan d'amortissement) : le recours à un expert-comptable spécialisé, dont les honoraires (environ 500 à 1 500 € par an) sont déductibles, est vivement recommandé.

Pour les investisseurs cherchant un revenu locatif peu fiscalisé, ceux qui préparent un complément de retraite, et ceux qui raisonnent transmission (donation/succession purgeant la plus-value). Les résidences services, exclues de la réintégration des amortissements, restent particulièrement adaptées.