Le démembrement : séparer la propriété pour mieux transmettre
Diviser un bien entre usufruit (les revenus) et nue-propriété (la propriété différée) permet de transmettre une valeur décotée tout en conservant l'usage. Au décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits.
Un bien, deux droits
La pleine propriété se divise en usufruit et nue-propriété. On transmet l'un, on garde l'autre — et le temps réunit les deux, gratuitement.
Usufruit et nue-propriété
L'usufruit donne droit aux revenus et à l'usage. La nue-propriété, c'est la propriété « en attente ». Le barème de l'âge fixe la valeur de chacun.
La nue-propriété seule
On donne la nue-propriété, dont la valeur est réduite selon l'âge (barème art. 669). Les droits ne portent que sur cette fraction : la facture fiscale chute.
Sans droits au décès
À l'extinction de l'usufruit (votre décès), le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement, sans aucun droit supplémentaire (art. 1133).
Usufruit et nue-propriété selon l'âge
Renseignez la valeur du bien et l'âge de l'usufruitier (celui qui garde les revenus) : le calculateur répartit la valeur entre usufruit conservé et nue-propriété transmise.
Barème fiscal de l'article 669 du CGI (inchangé en 2026). Usufruit viager selon l'âge de l'usufruitier ; usufruit temporaire évalué à 23 % par période de 10 ans. Ce barème sert au calcul des droits de mutation et, dans certains cas, de l'IFI. Estimation pédagogique, hors abattements et droits, qui ne remplace pas une étude notariale.
Qui détient quoi ?
Les revenus et l'usage
Il perçoit les loyers, dividendes ou distributions, habite le bien, en assume les charges courantes. C'est généralement le donateur, qui conserve son train de vie. Son droit s'éteint à son décès.
La propriété différée
Il détient le bien sans en tirer de revenu immédiat. C'est l'enfant, qui deviendra plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit — sans nouvelle taxation. Il ne déclare rien à l'IFI pendant le démembrement.
Plus on transmet tôt, plus la nue-propriété est décotée
La valeur de l'usufruit décroît avec l'âge de l'usufruitier : la nue-propriété transmise, elle, augmente. D'où l'intérêt d'anticiper.
Extrait du barème de l'article 669 du CGI. Donner la nue-propriété à 60 ans plutôt qu'à 75 ans, c'est transmettre une base bien plus faible — donc payer moins de droits, tout en gardant les revenus.
Un mécanisme qui s'applique partout
Le démembrement ne se limite pas à l'immobilier : il s'adapte à la plupart des actifs patrimoniaux.
Donation avec réserve d'usufruit
Le cas classique : donner la nue-propriété d'un bien locatif ou de la résidence, en continuant à percevoir les loyers ou à l'occuper.
Nue-propriété décotée
Acheter la nue-propriété de parts avec une décote de 20 à 40 % : aucun revenu ni IFI pendant le démembrement, pleine propriété au terme.
Transmission progressive
Démembrer les parts d'une SCI familiale permet de transmettre le patrimoine par étapes tout en gardant la main sur la gestion.
Donation démembrée
On donne la nue-propriété du contrat en conservant l'usufruit, avec l'antériorité fiscale préservée. Un cas de choix pour les valeurs mobilières.
Quasi-usufruit et vigilance fiscale
Le quasi-usufruit : l'usufruit sur de l'argent
Lorsque le démembrement porte sur une somme d'argent, on parle de quasi-usufruit : l'usufruitier peut librement utiliser les fonds, à charge de restituer une valeur équivalente à l'extinction (le nu-propriétaire détient alors une créance de restitution). C'est fréquent sur les liquidités et les clauses bénéficiaires démembrées d'assurance-vie. Une convention de quasi-usufruit notariée est vivement recommandée pour sécuriser cette créance.
Attention : la réforme de 2024 (article 774 bis)
Depuis fin 2023, la dette de restitution d'un quasi-usufruit portant sur une somme d'argent dont le donateur s'était réservé l'usufruit par donation n'est plus déductible de l'actif successoral. Autrement dit, certains montages de démembrement de liquidités qui réduisaient les droits au décès ne fonctionnent plus. Un démembrement doit désormais être calibré avec soin — c'est tout l'objet d'un accompagnement sur mesure.
Donner la nue-propriété d'un bien de 500 000 € à 65 ans
Un parent de 65 ans donne la nue-propriété d'un bien locatif à son enfant, tout en conservant l'usufruit et les loyers. La base transmise est décotée de 40 %.
Illustration 2026 (barème de l'article 669 : usufruit 40 % / nue-propriété 60 % entre 61 et 70 ans). Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété (300 000 €), sur laquelle s'applique ensuite l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. L'usufruitier reste redevable de l'IFI sur la pleine propriété. Chiffres indicatifs, à valider par une étude notariale.
Quand recourir au démembrement ?
Vous voulez transmettre sans vous appauvrir
Donner la nue-propriété tout en gardant les revenus : vous préparez la succession sans renoncer à votre train de vie.
Vous investissez en étant fortement imposé
Acheter en nue-propriété (SCPI, immobilier) permet de se constituer un patrimoine à prix décoté, sans revenu imposable ni IFI pendant la durée du démembrement.
Vous détenez un patrimoine immobilier familial
Le démembrement des parts de SCI organise une transmission progressive, en conservant le contrôle de la gestion.
Le démembrement est puissant — à condition d'être bien calibré.
Barème, choix du bien, articulation avec la donation et l'IFI, sécurisation face à l'abus de droit : nous concevons le montage sur mesure et le coordonnons avec votre notaire.
Être rappeléLe démembrement : vos questions
C'est la séparation de la pleine propriété d'un bien en deux droits : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans en jouir). On peut transmettre l'un tout en conservant l'autre, ce qui en fait un outil de transmission très efficace.
L'usufruitier perçoit les revenus (loyers, dividendes), utilise le bien et en assume les charges courantes. Le nu-propriétaire détient la propriété « en attente », sans revenu immédiat, et devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit. Le donateur conserve généralement l'usufruit, l'enfant reçoit la nue-propriété.
Selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge de l'usufruitier : entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % ; entre 71 et 80 ans, 30 % et 70 %. Plus l'usufruitier est jeune, plus la nue-propriété transmise est faible — donc moins de droits. Ce barème est inchangé en 2026.
Parce que les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, décotée selon l'âge. On transmet donc une base réduite, sur laquelle s'appliquent en plus les abattements classiques. Et au décès, la pleine propriété se reconstitue sans nouveau droit : l'usufruit « disparaît » sans taxation.
La pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, en franchise totale de droits de succession (article 1133 du CGI). L'enfant, déjà nu-propriétaire, devient plein propriétaire sans avoir à payer quoi que ce soit sur la part d'usufruit qui s'éteint.
C'est le démembrement appliqué à un bien consomptible, typiquement une somme d'argent. L'usufruitier (le quasi-usufruitier) peut librement utiliser les fonds, à charge de restituer une valeur équivalente à l'extinction. Le nu-propriétaire détient une créance de restitution. Une convention notariée est fortement recommandée pour la sécuriser.
Oui : parts de SCPI, parts de SCI, contrat de capitalisation, portefeuille de valeurs mobilières, liquidités… Le mécanisme s'adapte à la plupart des actifs. Chaque support a ses spécificités (décote, fiscalité des revenus, règles de restitution), d'où l'importance d'un montage adapté.
En principe, l'usufruitier déclare la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine taxable à l'IFI (article 968) ; le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Donner la nue-propriété ne réduit donc pas l'IFI du donateur. Seule une donation temporaire d'usufruit (donner l'usufruit) sort le bien de son assiette IFI le temps du démembrement.
L'usufruit viager dure jusqu'au décès de l'usufruitier ; sa valeur dépend de l'âge (barème 669). L'usufruit temporaire est fixé pour une durée déterminée et vaut 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans. Le temporaire est utile, par exemple, pour transférer des revenus à un enfant étudiant ou sortir un bien de l'IFI sur une période donnée.
L'article 774 bis du CGI, en vigueur depuis fin 2023, supprime la déductibilité de la dette de restitution d'un quasi-usufruit portant sur une somme d'argent dont le donateur s'était réservé l'usufruit par donation. Certains montages de démembrement de liquidités visant à réduire les droits au décès ne produisent donc plus cet effet : le calibrage doit être revu.
Pour un bien immobilier, oui : la donation avec réserve d'usufruit est un acte notarié. Pour les liquidités, une convention de quasi-usufruit notariée est vivement conseillée afin de sécuriser la créance de restitution. Au-delà de la forme, c'est le calibrage fiscal et patrimonial qui justifie un accompagnement.
Explorer la transmission
Bonnet & Doyen Conseil est enregistré auprès de l'ORIAS sous le numéro 22001113.
Bonnet & Doyen Conseil, conseiller en investissements et courtier en assurance, est adhérent de la CNCGP, association professionnelle agréée par l'AMF et l'ACPR.