Comprendre les différents types de SCPI
Les SCPI de bureaux : historiquement dominantes
Pendant longtemps, les SCPI de bureaux ont constitué le cœur du marché.
Ces véhicules investissent principalement dans des immeubles de bureaux loués à des entreprises. L’un des principaux avantages de ce modèle réside dans la stabilité des baux commerciaux, souvent signés pour des durées longues, généralement autour de neuf ans.
Toutefois, cette catégorie d’actifs est particulièrement sensible au cycle économique. En période de ralentissement, les entreprises peuvent réduire leurs surfaces ou déménager, ce qui augmente le risque de vacance locative.
Le développement du télétravail a également modifié les besoins des entreprises, ce qui a pesé sur certaines zones de bureaux ces dernières années.
Les SCPI logistiques : un secteur en forte croissance
Parmi les segments les plus dynamiques du marché, la logistique occupe désormais une place centrale.
Les SCPI logistiques investissent dans des entrepôts, des plateformes de distribution ou des infrastructures nécessaires à la chaîne d’approvisionnement.
Plusieurs tendances structurelles soutiennent cette croissance. L’essor du e-commerce a profondément transformé les habitudes de consommation et a entraîné une forte augmentation des besoins en infrastructures logistiques. Dans le même temps, les délais de livraison se sont fortement réduits, ce qui nécessite des plateformes de stockage plus nombreuses et plus proches des zones urbaines.
À cela s’ajoute le développement de la « reverse logistique », c’est-à-dire la gestion des retours de produits achetés en ligne. Ces flux supplémentaires augmentent encore les besoins en entrepôts et en centres de traitement.
Ces évolutions expliquent pourquoi la logistique attire aujourd’hui de plus en plus d’investisseurs et pourquoi certaines SCPI positionnées sur ce segment ont fait preuve d’une forte résilience ces dernières années.
Les SCPI de santé : une tendance démographique durable
Les SCPI de santé investissent dans des infrastructures médicales comme les cliniques, les centres de soins ou les établissements pour personnes âgées.
Ce secteur repose sur une tendance de long terme : le vieillissement de la population. Cette évolution démographique devrait continuer à soutenir la demande pour les infrastructures de santé dans les prochaines décennies.
Ces actifs présentent souvent des baux longs et des locataires institutionnels, ce qui peut contribuer à stabiliser les revenus locatifs.
Les SCPI de commerce
Les SCPI de commerce investissent dans des murs de boutiques ou des centres commerciaux.
Ce segment a été fortement impacté par la crise sanitaire et par le développement du commerce en ligne. Toutefois, certains emplacements premium ou commerces de proximité restent attractifs dans les zones urbaines dynamiques.
Les SCPI spécialisées dans le tourisme et l’hôtellerie
Après la crise du Covid-19, le secteur du tourisme connaît un rebond significatif.
Les SCPI positionnées sur l’hôtellerie ou les infrastructures touristiques profitent du retour des voyages internationaux et des déplacements professionnels. Cette classe d’actifs attire de nouveau les investisseurs et pourrait continuer à se développer dans les années à venir.
Pourquoi certaines SCPI ont souffert ces dernières années ?
Plusieurs facteurs expliquent les difficultés rencontrées par certaines SCPI depuis 2022.
La remontée rapide des taux d’intérêt a réduit la capacité d’investissement sur le marché immobilier. Lorsque le financement devient plus coûteux, la demande diminue et les prix peuvent se corriger.
Dans le même temps, certaines transformations structurelles, comme le développement du télétravail, ont réduit les besoins en surfaces de bureaux.
Enfin, certaines SCPI ont été pénalisées par une collecte importante dans les années précédentes. Cette abondance de capitaux a parfois conduit à investir dans des actifs à des prix élevés. Lorsque le marché s’est retourné, ces actifs ont subi des corrections importantes.
Comment les sociétés de gestion adaptent leur stratégie ?
Face à ces évolutions, les sociétés de gestion ont progressivement ajusté leur stratégie d’investissement.
Une réduction de l’exposition aux bureaux
De nombreuses SCPI ont diminué leur exposition aux bureaux pour se repositionner sur des actifs jugés plus porteurs, comme la logistique ou la santé.
Une diversification sectorielle accrue
Les SCPI tendent aujourd’hui à être plus diversifiées. Certaines combinent plusieurs classes d’actifs au sein d’un même portefeuille afin de limiter le risque lié à un secteur spécifique.
Une diversification géographique en Europe
Les investissements à l’international se développent également.
Investir dans différents pays permet de diversifier les risques économiques et d’accéder à des marchés immobiliers parfois plus dynamiques que le marché français. Dans certains pays européens, les baux peuvent aussi être plus longs, ce qui renforce la visibilité des revenus locatifs.
Est-ce le bon moment pour investir en SCPI ?
Les corrections de marché peuvent parfois créer des opportunités d’investissement.
Lorsque les prix immobiliers se réajustent, les sociétés de gestion disposant de liquidités peuvent acquérir des actifs dans de meilleures conditions. Cela peut permettre de constituer des portefeuilles immobiliers offrant un potentiel de rendement intéressant sur le long terme.
Dans ce contexte, les SCPI disposant de capitaux disponibles peuvent se trouver en position favorable pour saisir ces opportunités.
Quel type de SCPI privilégier pour 2026 ?
Dans le contexte actuel, certaines caractéristiques semblent se dégager chez les SCPI les plus résilientes.
Les véhicules qui attirent aujourd’hui l’attention des investisseurs sont généralement ceux qui privilégient la diversification. Cela passe à la fois par une répartition des investissements entre plusieurs secteurs immobiliers et par une ouverture à l’international.
Plusieurs segments apparaissent particulièrement dynamiques dans le contexte actuel. La logistique bénéficie de tendances structurelles solides liées au développement du commerce en ligne. Les infrastructures de santé s’appuient sur des évolutions démographiques durables. Enfin, certains actifs liés au tourisme et à l’hôtellerie profitent du rebond du secteur depuis la fin de la crise sanitaire.
Dans ce contexte, les SCPI capables de combiner plusieurs de ces moteurs de croissance pourraient offrir des perspectives intéressantes sur le long terme.
La SCPI reste un investissement de long terme
L’investissement en SCPI doit être envisagé dans une logique de long terme.
Les frais d’entrée, souvent compris entre 8 % et 12 %, nécessitent plusieurs années pour être amortis. C’est pourquoi un horizon d’investissement d’au moins 10 à 15 ans est généralement recommandé.
Comme pour tout placement immobilier, les performances passées ne préjugent pas des performances futures et il existe un risque de perte en capital.
Conclusion : Quelles SCPI surveiller pour 2026 ?
Le marché des SCPI traverse une phase de transformation importante.
Les années à venir devraient favoriser les véhicules d’investissement capables de s’adapter aux nouvelles dynamiques du marché immobilier. La diversification sectorielle, l’internationalisation et la capacité à saisir les opportunités de marché devraient être des facteurs clés de performance.
Pour les investisseurs, l’enjeu consiste donc moins à rechercher la SCPI affichant le rendement le plus élevé qu’à identifier les véhicules disposant d’une stratégie solide et durable.
Cet article s’inspire d’un épisode du podcast « L’art de la gestion patrimoniale et financière », dans lequel Axel Gaudet, expert financier du cabinet Bonnet Doyen Conseil, et Marie Bonnet, responsable des partenariats chez Alderan, échangent autour du marché des SCPI et des grandes tendances qui se dessinent pour les prochaines années.
Au cours de cet épisode, ils analysent la crise immobilière récente qui a fortement impacté certaines SCPI, notamment dans le secteur des bureaux, et expliquent pourquoi d’autres segments comme la logistique, la santé ou encore l’hôtellerie ont montré une meilleure résilience. Ils reviennent également sur les nouvelles stratégies adoptées par les sociétés de gestion, la diversification internationale et les opportunités d’investissement qui pourraient se présenter dans les années à venir.
L’épisode est disponible sur Spotify, Apple Podcasts, Deezer et YouTube.
FAQ
Quelle SCPI choisir en 2026 ?
Les SCPI diversifiées et positionnées sur des secteurs porteurs comme la logistique, la santé ou l’hôtellerie attirent actuellement l’attention des investisseurs. La diversification géographique en Europe devient également un critère important.
Les SCPI de bureaux sont-elles toujours intéressantes ?
Les SCPI de bureaux restent présentes sur le marché mais certaines ont été impactées par le développement du télétravail et par la hausse des taux d’intérêt. Leur attractivité dépend fortement de la qualité des actifs et de la stratégie du gestionnaire.
Est-ce le bon moment pour investir en SCPI ?
Les corrections du marché immobilier peuvent créer des opportunités pour les investisseurs disposant d’un horizon de long terme. Certaines SCPI profitent actuellement de la baisse des prix pour acquérir des actifs à des conditions attractives.
Quelle durée d’investissement pour une SCPI ?
L’investissement en SCPI est généralement recommandé pour une durée minimale de 10 à 15 ans afin d’amortir les frais d’entrée et de lisser les cycles immobiliers.
