Pourquoi est-il souvent préférable de ne pas acquérir sa résidence principale en premier ?
Contrairement à une idée reçue, acheter sa résidence principale n’est pas toujours la meilleure décision financière au début d’un parcours patrimonial.
D’un point de vue purement économique, la résidence principale n’est pas un actif productif. Elle ne génère aucun revenu, mais engendre des charges : taxe foncière, frais d’entretien, intérêts d’emprunt, travaux… Or, quand on débute dans la constitution de son patrimoine, la capacité d’emprunt est précieuse. La bloquer dans un bien que l’on ne peut pas monétiser immédiatement limite la marge de manœuvre pour investir.
De plus, l’immobilier locatif offre des avantages fiscaux qu’une résidence principale n’offre pas. Les intérêts d’emprunt, les travaux, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière peuvent être déductibles dans certains régimes fiscaux (notamment le réel), ce qui améliore significativement la rentabilité nette.
Enfin, lorsqu'on est jeune actif ou que l’on n’a pas encore une situation personnelle et professionnelle totalement stabilisée, il est souvent plus judicieux de conserver une flexibilité résidentielle, tout en développant un patrimoine locatif ailleurs.
Pourquoi l’achat de votre résidence principale peut-il être votre investissement le plus rentable ?
Si certains spécialistes déconseillent l’achat de la résidence principale en premier, d’autres rappellent qu’il s’agit souvent d’un des seuls actifs achetés à crédit sur 20 ou 25 ans… sans payer d’impôts à la revente.
En effet, la plus-value réalisée sur la résidence principale est exonérée d’impôt en France, ce qui n’est pas le cas d’un investissement locatif classique. Un appartement acheté 250 000 € et revendu 350 000 € dix ans plus tard ne génèrera aucun impôt sur la plus-value s’il s’agit de votre résidence principale.
Autre point important : payer un loyer à vie représente un coût important, surtout dans les grandes métropoles. Acheter sa résidence principale permet de sécuriser son budget logement à long terme, et d’anticiper une retraite plus sereine sans charges de logement à supporter.
Enfin, l’aspect émotionnel n’est pas à négliger. Être chez soi, dans un logement qui nous ressemble, peut améliorer significativement sa qualité de vie. Mais cela doit rester un choix mûrement réfléchi, pas un réflexe automatique.
Est-ce intéressant d’investir dans l’immobilier locatif ?
L’investissement locatif reste l’un des meilleurs moyens de construire un patrimoine à crédit. En combinant l’effet de levier de l’emprunt, la perception de loyers, les avantages fiscaux (régime réel, LMNP, Pinel, déficit foncier…), il est possible de se constituer un actif solide qui s’autofinance partiellement ou totalement.
Mais investir dans l’immobilier locatif suppose de bien choisir l’emplacement, le type de bien (maison, appartement, immeuble, colocation…), la fiscalité applicable et la stratégie de long terme (revente, conservation, transmission…).
Un autre point crucial : la rentabilité locative. Une résidence principale ne rapporte rien, alors qu’un bien locatif peut générer du cash-flow positif (des loyers supérieurs aux mensualités de crédit et aux charges), ce qui permet de réinvestir plus rapidement.
Encore faut-il avoir la bonne approche. Trop d’investisseurs foncent sans structurer leur projet. Or, un mauvais achat immobilier peut devenir un fardeau fiscal et financier.
Est-il possible de transformer sa résidence principale en investissement locatif ?
Oui, il est tout à fait possible de transformer une résidence principale en bien locatif, à condition de respecter certaines règles.
Ce scénario se produit souvent dans deux cas :
- Vous achetez un bien pour y habiter, mais votre vie évolue (mutation, naissance, séparation…) et vous décidez de le louer.
- Vous anticipez dès le départ de louer votre logement après quelques années, dans une stratégie "mixtes" résidence principale / futur investissement.
Attention toutefois : le traitement fiscal du bien dépendra de sa destination. Par exemple, si vous bénéficiez du prêt à taux zéro (PTZ), vous devrez attendre un délai minimal avant de pouvoir le louer. De même, en cas de revente, l’exonération de plus-value ne s’appliquera pas forcément si le bien n’est plus votre résidence principale au moment de la vente.
Cela peut être une stratégie intéressante si l'on choisit un bien avec un bon emplacement locatif dès le départ (proche des transports, des universités, en zone tendue…), et que l’on pense son achat comme un projet patrimonial, pas uniquement résidentiel.
Résidence principale ou investissement locatif : que faut-il privilégier en 2025 ?
Le marché de l’immobilier en 2025 présente de nombreuses incertitudes : remontée des taux, évolution des prix, tensions locatives dans les zones tendues, fiscalité en cours de réforme… Il est donc plus que jamais nécessaire de raisonner à long terme et non dans une logique opportuniste.
Acheter sa résidence principale n’est pas un mauvais choix, mais ce n’est pas toujours le bon premier choix.
L’investissement locatif est rentable, mais il nécessite rigueur, accompagnement et stratégie.
Avant d’acheter quoi que ce soit, posez-vous les bonnes questions :
- Suis-je stable professionnellement et personnellement ?
- Quelle est ma capacité d’emprunt réelle ?
- Quels sont mes objectifs à 10, 15 ou 20 ans ?
Pour aller plus loin : écoutez notre épisode "Résidence principale ou investissement locatif : que faut-il acheter en premier ?" sur notre podcast L’Art de la Gestion Patrimoniale, disponible sur Spotify, Apple Podcast, YouTube et Deezer.
Nous y décortiquons chaque scénario, partageons des exemples concrets et vous donnons les clés pour choisir la meilleure stratégie immobilière selon votre profil.
