Dans le nouvel épisode du podcast L’Art de la Gestion Patrimoniale, Christopher Wangen, un spécialiste de l’investissement immobilier livre une vision lucide et stratégique du marché actuel. Loin des discours alarmistes, il rappelle que l’immobilier reste avant tout un outil de construction patrimoniale, à condition de comprendre ses logiques profondes. Ce qui suit en reprend les principaux enseignements, avec une approche rationnelle et ancrée dans la réalité économique.
Est-il encore pertinent d’investir à crédit quand les taux remontent ?
Même avec la remontée des taux, le crédit demeure un levier patrimonial d’une puissance rare. Historiquement, emprunter à 3 ou 4 % reste extrêmement attractif lorsqu’on replace ces chiffres dans une perspective longue. Le véritable enjeu n’est pas le coût immédiat du financement, mais la capacité à transformer cet argent emprunté en actif productif et durable.
Le principe repose sur une logique simple mais fondamentale. Les intérêts d’un prêt diminuent au fil du temps, tandis que les intérêts composés d’un capital placé ou d’un actif qui s’apprécie croissent de manière exponentielle. C’est précisément l’écart entre ces deux dynamiques qui crée de la richesse.
En d’autres termes, il est souvent plus judicieux d’être endetté pour financer un actif rentable que de conserver une épargne inactive sur un compte bancaire. La France reste l’un des rares pays où le financement bancaire est encore accessible à long terme, avec des conditions souvent plus avantageuses qu’ailleurs en Europe. Ignorer cette capacité d’endettement, c’est se priver d’un outil de développement patrimonial majeur.
Le cashflow positif est-il vraiment le bon indicateur pour juger un investissement ?
De nombreux investisseurs focalisent leur attention sur le cashflow positif, c’est-à-dire le revenu net perçu chaque mois après paiement du crédit et des charges. S’il constitue un indicateur de confort, il ne reflète pas à lui seul la performance globale d’un projet immobilier. Un bien qui dégage une trésorerie mensuelle importante n’est pas forcément le plus rentable à long terme.
Un investissement légèrement déficitaire à court terme peut, à l’inverse, s’avérer extrêmement performant à moyen ou long terme grâce à l’amortissement du capital, à la revalorisation du bien et à la création de valeur par les travaux. L’immobilier est avant tout une question de cycle. Ce qui compte, c’est la rentabilité globale de l’opération, pas la simple trésorerie immédiate.
Mieux vaut accepter un effort d’épargne modéré chaque mois si, en contrepartie, le bien génère une plus-value significative à la revente. L’enrichissement patrimonial ne se mesure pas uniquement au flux mensuel, mais à l’accumulation d’actifs productifs au fil du temps.
Vaut-il mieux investir dans le locatif ou devenir marchand de biens ?
Cette question revient fréquemment chez les investisseurs. Faut-il privilégier le locatif pour percevoir des revenus réguliers, ou se tourner vers l’activité de marchand de biens pour dégager des marges rapides ? En réalité, il ne s’agit pas d’un choix exclusif mais d’une complémentarité stratégique.
Dans les zones où les prix sont élevés et la tension immobilière forte, la revente après rénovation peut offrir des profits rapides et substantiels. À l’inverse, dans les villes moyennes ou les zones à forte demande locative, les stratégies de location meublée ou de colocation offrent des rendements nets souvent supérieurs.
Les deux approches répondent à des temporalités différentes. Le marchand de biens permet de générer du capital à court terme, tandis que le locatif permet de le faire fructifier sur la durée. L’un alimente l’autre, créant un cercle vertueux où les plus-values réalisées servent de levier pour financer de nouveaux investissements à long terme.
Pourquoi faut-il changer de regard sur la dette en 2025 ?
La culture financière française demeure marquée par une méfiance instinctive envers la dette, souvent perçue comme un fardeau. Pourtant, lorsqu’elle finance un actif productif, elle devient un levier de création de richesse incomparable. Le véritable risque ne se situe pas dans l’endettement lui-même, mais dans la nature de ce qu’il permet d’acquérir.
Une “bonne dette” est celle qui finance un actif qui s’autofinance, prend de la valeur dans le temps et génère des revenus. À l’inverse, une “mauvaise dette” finance la consommation, la perte de valeur et la dépendance financière. Cette distinction est essentielle pour comprendre la logique patrimoniale moderne.
La France reste un terrain fertile pour l’investissement à crédit. Les conditions de financement restent attractives, les durées longues permettent d’optimiser la trésorerie, et certains dispositifs fiscaux demeurent favorables. Les investisseurs qui savent manier intelligemment la dette peuvent ainsi construire, en dix à quinze ans, un patrimoine diversifié et résilient.
Acheter sa résidence principale : une bonne stratégie patrimoniale ?
La question de la résidence principale divise depuis toujours. Faut-il acheter sa maison ou rester locataire pour investir ailleurs ? D’un côté, la propriété offre stabilité, sécurité et valorisation dans le temps. De l’autre, elle immobilise une partie du capital et ne génère pas de revenus.
Pour un jeune actif ou un investisseur en phase de constitution de patrimoine, acheter trop tôt sa résidence principale peut limiter sa capacité à saisir des opportunités locatives. En revanche, pour une famille souhaitant se stabiliser, la résidence principale reste un choix patrimonial pertinent à condition de raisonner en coût d’opportunité.
Un bien acheté au bon prix, dans un secteur dynamique, avec un potentiel de valorisation à long terme, reste un actif solide. Mais la clé de l’enrichissement réside souvent dans la rotation du capital. Acheter, valoriser, revendre et réinvestir. La résidence principale ne doit pas être une fin en soi, mais une étape dans une stratégie d’évolution patrimoniale.
Le marché immobilier 2025 offre-t-il encore de vraies opportunités ?
Malgré le climat d’incertitude et la prudence ambiante, 2025 pourrait bien être une année charnière pour les investisseurs lucides. Le ralentissement des transactions redonne du pouvoir de négociation aux acheteurs, tandis que les vendeurs, confrontés à un marché plus exigeant, acceptent désormais des conditions plus souples.
C’est précisément dans ces phases de transition que se créent les meilleures affaires. L’histoire montre que les investisseurs qui agissent lorsque les autres se retirent réalisent souvent les meilleures performances à long terme. Le marché actuel récompense ceux qui savent acheter en dessous du prix du marché, créer de la valeur par les travaux, optimiser leur financement et réinvestir les gains dégagés avec méthode.
L’immobilier reste un marché cyclique où les périodes de tension créent les conditions des prochains rebonds. Pour l’investisseur patient et stratégique, 2025 n’est pas une période de retrait, mais une période d’action raisonnée.
L’immobilier : une école de discipline, de vision et de stratégie
L’immobilier n’a jamais été un placement miracle, mais il demeure une formidable école de rigueur et de stratégie. Il récompense la vision long terme, la capacité d’analyse et la discipline financière. Ceux qui abordent ce marché avec méthode, lucidité et cohérence continuent d’y trouver d’excellentes opportunités.
En 2025, plus que jamais, les investisseurs les plus prospères seront ceux qui pensent en architectes de leur patrimoine : ils utilisent la dette comme un outil, le crédit comme un levier, et chaque bien comme une pièce d’un puzzle patrimonial cohérent. L’immobilier n’est pas seulement un moyen de s’enrichir, c’est un véritable art de bâtir son avenir financier.
Si vous souhaitez approfondir ces réflexions et découvrir des analyses concrètes sur la conjoncture, les stratégies d’investissement et la construction patrimoniale, je vous invite à écouter notre podcast L’Art de la Gestion Patrimoniale. Vous y retrouverez des échanges d’experts, des études de cas et des conseils pratiques pour bâtir un patrimoine solide et cohérent. Le podcast est disponible sur YouTube, Spotify, Apple Podcast et Deezer.
FAQ – Investir dans l’immobilier en 2025
1. L’immobilier est-il encore rentable avec des taux à 4 % ?
Oui, car les taux restent historiquement bas par rapport aux rendements réels possibles sur des biens bien choisis.
2. Faut-il privilégier le neuf ou l’ancien en 2025 ?
L’ancien reste plus rentable et offre plus d’opportunités de négociation, mais le neuf séduit par sa fiscalité et ses performances énergétiques.
3. Est-il risqué d’investir sans apport ?
Non, si le bien s’autofinance correctement. Le levier du crédit reste un outil puissant lorsqu’il est maîtrisé.
4. Quelle fiscalité s’applique aux revenus locatifs ?
Elle dépend du statut choisi : micro-foncier, réel ou LMNP. Le régime réel permet souvent d’optimiser les charges et la rentabilité.
5. Comment savoir si un bien est une bonne affaire ?
Il faut analyser le rendement net, le potentiel de valorisation et la demande locative avant toute décision.
6. L’immobilier peut-il encore battre les placements financiers ?
Oui, surtout sur le long terme. L’effet de levier du crédit et la revalorisation du bien offrent souvent une performance supérieure à celle des marchés financiers.
