Rendement : la Bourse garde l’avantage sur le long terme
Sur longue période, les actions offrent un rendement supérieur à celui de l’immobilier. L’indice américain S&P 500 affiche une performance annualisée proche de 10 % sur un siècle, tandis que l’immobilier locatif français se situe généralement autour de 5 à 6 % par an. Cet écart s’explique notamment par la nature même de la rentabilité.
En Bourse, le rendement provient à la fois des dividendes distribués par les entreprises et des plus-values liées à la hausse des cours dans le temps. Ces deux composantes se cumulent et bénéficient de la capitalisation des intérêts, ce qui explique la puissance des rendements composés sur la durée. À l’inverse, le rendement immobilier repose sur les loyers perçus et sur la valorisation du bien lors de sa revente.
Cependant, la pierre supporte de nombreux coûts qui réduisent la performance nette : frais de notaire, taxes foncières, charges, travaux, vacance locative ou encore gestion locative. Ces contraintes grignotent la rentabilité réelle et expliquent pourquoi, sur le long terme, les marchés financiers tendent à surperformer la pierre, à condition bien sûr d’accepter une volatilité plus marquée.
Risque et volatilité : deux natures de risque très différentes
L’immobilier et la Bourse exposent l’investisseur à des risques distincts. En Bourse, le risque principal est celui de la volatilité. Les marchés actions peuvent connaître des corrections brutales, parfois de l’ordre de 30 à 40 %, comme lors des crises de 2008 ou de 2020. Ces phases sont souvent impressionnantes, mais elles restent temporaires : un investisseur bien diversifié retrouve généralement la valeur de son portefeuille en une à trois années. La volatilité fait partie intégrante du fonctionnement des marchés, et c’est aussi ce qui en fait leur potentiel de performance.
Le risque immobilier, lui, est d’une autre nature. Il ne s’agit pas tant d’une variation rapide de valeur que d’une érosion progressive du rendement. Impayés, travaux imprévus, fiscalité locale, vacance locative ou évolution défavorable du marché peuvent affecter la rentabilité d’un bien. L’investissement immobilier n’est pas linéaire, et les baisses peuvent être lentes mais durables. Les récentes corrections observées sur certaines SCPI, parfois de l’ordre de 30 à 40 %, en témoignent.
En définitive, la Bourse est plus volatile, mais elle offre une liquidité et une réversibilité bien supérieures. L’immobilier évolue plus lentement, mais il expose à des risques de gestion et à des coûts récurrents qu’il faut savoir anticiper.
Liquidité et praticité : un atout décisif pour la Bourse
La liquidité constitue l’un des avantages majeurs des placements financiers. Acheter ou vendre une action, un fonds ou un ETF se fait en quelques clics, à tout moment, depuis un compte-titres, un PEA ou une assurance vie. Les marchés sont accessibles, transparents, et la cession des titres est quasi immédiate.
L’immobilier, à l’inverse, demande du temps et de l’énergie. Trouver un bien, le financer, le gérer, l’entretenir ou le revendre sont autant d’étapes qui mobilisent l’investisseur et rallongent considérablement les délais. Même lorsqu’il délègue la gestion à une agence, il doit suivre son investissement, assumer les frais et anticiper les périodes de vacance.
Certes, les véhicules collectifs comme les SCPI, les OPCI ou les SCI logées dans des contrats d’assurance vie permettent de simplifier la gestion et de mutualiser les risques. Mais cette délégation a un coût : les frais de souscription et de gestion viennent mécaniquement réduire le rendement.
La Bourse, de son côté, séduit par sa simplicité et son accessibilité. Elle ne demande ni entretien, ni financement lourd, ni contraintes administratives. Elle offre une liberté de mouvement totale, ce qui en fait un outil idéal pour gérer activement son épargne et la faire fructifier dans le temps.
L’effet de levier du crédit : l’arme maîtresse de la pierre
L’un des grands atouts de l’immobilier réside dans la possibilité d’investir à crédit. Contrairement à la Bourse, il est possible d’acquérir un bien sans disposer immédiatement du capital total, en finançant une partie ou la totalité de l’opération par emprunt. Le capital est alors remboursé au fil des années grâce aux loyers perçus, tout en permettant à l’investisseur de profiter d’un effet de levier puissant.
Prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, financé sur vingt ans avec un rendement net de 3 %. Les loyers annuels, de l’ordre de 6 000 euros, participent au remboursement du prêt. Au terme du crédit, l’investisseur se retrouve propriétaire d’un actif totalement payé, dont la valeur a potentiellement augmenté.
En revanche, un placement équivalent de 220 000 euros investi directement sur les marchés, à un rendement moyen de 8 % par an, atteindrait près d’un million d’euros après vingt ans. La différence est considérable, mais elle suppose de disposer dès le départ de cette capacité d’investissement.
L’idéal consiste donc à combiner les deux approches : utiliser le levier du crédit pour construire un patrimoine immobilier, tout en plaçant parallèlement son épargne financière sur des supports de long terme. Cette double stratégie permet de faire travailler simultanément deux moteurs : l’effet de levier du crédit et la capitalisation des intérêts composés.
Fiscalité : Avantage aux placements financiers
La fiscalité joue un rôle clé dans la performance nette des investissements. De ce point de vue, les placements financiers bénéficient souvent d’un cadre plus favorable que la pierre.
Les supports tels que l’assurance vie et le PEA offrent une enveloppe fiscale avantageuse. Les gains générés ne sont pas imposés tant qu’aucun retrait n’est effectué, permettant ainsi aux intérêts composés de s’exprimer pleinement. Après huit ans pour l’assurance vie, et cinq ans pour le PEA, la fiscalité sur les rachats devient allégée, ce qui optimise encore la performance sur le long terme.
L’immobilier, en revanche, reste soumis à une fiscalité plus lourde et plus complexe. Les loyers perçus sont imposés à l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, selon le régime fiscal choisi. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) au réel permet d’amortir le bien et de réduire l’assiette imposable, mais la gestion comptable s’avère plus technique. Quant à la plus-value immobilière, elle n’est totalement exonérée qu’après trente années de détention.
Dans l’ensemble, la fiscalité des placements financiers est donc plus simple, plus souple et plus optimisable, notamment grâce à ces enveloppes dédiées.
Immobilier ou Bourse : pourquoi le bon choix, c’est souvent les deux
Opposer l’immobilier et la Bourse n’a pas réellement de sens, car ces deux classes d’actifs ne répondent pas aux mêmes objectifs. L’immobilier est un actif tangible, qui se finance à crédit et qui constitue la base du patrimoine. Il offre une stabilité psychologique et une visibilité rassurante. La Bourse, de son côté, est un actif de croissance, plus liquide et plus diversifié, capable de valoriser efficacement une épargne sur le long terme.
La meilleure approche consiste donc à articuler les deux. La capacité d’endettement peut être utilisée pour construire progressivement un patrimoine immobilier, tandis que la capacité d’épargne sert à investir régulièrement sur les marchés via l’assurance vie ou le PEA. En combinant le crédit et l’investissement régulier, on met en place une dynamique patrimoniale vertueuse : le capital immobilier croît par le levier, tandis que le capital financier se développe par la capitalisation.
Conclusion
Faut-il investir dans l’immobilier ou en Bourse ? En 2025, la Bourse conserve un avantage net en matière de performance, de simplicité et de fiscalité. Mais l’immobilier reste un pilier essentiel de la construction patrimoniale grâce à l’effet de levier du crédit et à la stabilité qu’il procure.
Le véritable enjeu n’est donc pas de choisir entre les deux, mais de trouver la juste répartition entre actifs tangibles et placements financiers, en fonction de votre profil, de vos objectifs et de votre horizon de placement. Construire, diversifier et laisser le temps faire son œuvre : voilà la clé d’une stratégie patrimoniale équilibrée et durable.
FAQ – Investir en 2025 : Immobilier ou Bourse ?
1. Quel est le placement le plus rentable en 2025 : immobilier ou Bourse ?
Sur longue période, la Bourse conserve un rendement supérieur à celui de l’immobilier, avec une performance moyenne annuelle autour de 8 à 10 %, contre 4 à 6 % pour la pierre. Toutefois, l’immobilier permet d’utiliser le levier du crédit, ce qui peut accroître la rentabilité réelle d’un projet bien structuré.
2. Est-il risqué d’investir en Bourse en 2025 ?
Les marchés financiers sont volatils à court terme, mais historiquement haussiers à long terme. En diversifiant ses placements (ETF, fonds actions, assurance vie) et en investissant régulièrement, il est possible de lisser les fluctuations et de capter la croissance mondiale sur la durée.
3. L’immobilier reste-t-il une valeur sûre ?
Oui, l’immobilier conserve un rôle clé dans une stratégie patrimoniale équilibrée. C’est un actif tangible, rassurant, qui se finance à crédit et génère des revenus réguliers. Il faut néanmoins veiller à la fiscalité, aux coûts de gestion et à la localisation du bien.
4. Peut-on combiner investissement immobilier et placements financiers ?
Absolument. C’est même la stratégie la plus efficace : l’immobilier permet de constituer un capital grâce à l’endettement, tandis que les placements financiers (PEA, assurance vie, ETF) font fructifier l’épargne sur le long terme. Cette complémentarité renforce la stabilité et la performance globale du patrimoine.
5. Quelle fiscalité pour la Bourse et l’immobilier en 2025 ?
Les revenus financiers bénéficient de régimes fiscalement attractifs via le PEA ou l’assurance vie, avec une imposition différée et allégée dans le temps. L’immobilier, lui, reste plus lourdement taxé : loyers imposables à l’impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, et plus-value exonérée seulement après 30 ans de détention.
6. Quelle est la meilleure stratégie pour un jeune investisseur ?
Pour un profil jeune avec un horizon long terme, la Bourse (via ETF ou assurance vie en unités de compte) est souvent plus adaptée : rendement élevé, liquidité et accessibilité. L’immobilier peut venir ensuite, lorsque la capacité d’emprunt et le besoin de stabilité deviennent prioritaires.
7. Comment investir en Bourse sans prendre trop de risques ?
L’investissement progressif est la clé : verser chaque mois une somme fixe sur un portefeuille diversifié d’ETF permet de réduire le risque d’entrée et de profiter des rendements composés. Sur dix à quinze ans, cette méthode lisse la volatilité tout en optimisant la performance.
Pour aller plus loin, je vous invite à écouter l’épisode de « L’Art de la Gestion Financière » avec Jérémy Doyen et Axel Gaudet (Bonnet & Doyen Conseil), où nous discutons en détail des atouts et des limites respectives de l’immobilier et de la Bourse. Nous y abordons les tendances du marché pour 2025, la fiscalité des différents placements et les meilleures stratégies pour équilibrer son patrimoine entre actifs tangibles et placements financiers. Le podcast est disponible sur YouTube, Spotify, Apple Podcast et Deezer. Bonne écoute et bons investissements !
