Est-ce que les SCPI vont remonter en 2025 ?
Après une période de turbulences en 2022 et 2023, le marché des SCPI a connu une remise en question de sa valorisation, notamment sur le segment des bureaux, très exposé aux nouvelles dynamiques post-COVID. La hausse brutale des taux d’intérêt a également contribué à peser sur les prix des actifs immobiliers, entraînant une baisse de certaines parts. Cependant, en 2025, plusieurs signaux laissent entrevoir une phase de stabilisation, voire de redémarrage progressif du marché.
Les gestionnaires d’actifs estiment que les SCPI les mieux diversifiées et les plus résilientes pourraient tirer leur épingle du jeu. En particulier, les SCPI orientées vers des actifs européens ou vers des secteurs moins sensibles à la conjoncture, comme la logistique ou la santé, bénéficient d’une meilleure perception de la part des investisseurs. Si les SCPI de bureaux pourraient mettre plus de temps à se redresser pleinement, les perspectives globales du marché redeviennent favorables à moyen terme.
Quelle est la meilleure SCPI en 2025 ?
Il serait réducteur de désigner une seule SCPI comme étant “la meilleure” en 2025, tant cela dépend des objectifs et du profil de chaque investisseur. Toutefois, certaines SCPI se distinguent par leurs performances récentes, leur modèle innovant ou encore leur transparence.
C’est notamment le cas d’Iroko Zen, une SCPI à capital variable lancée en 2020. Elle présente un positionnement atypique puisqu’elle a supprimé les frais d’entrée, ce qui constitue une rareté sur ce marché. Elle affiche par ailleurs un taux de distribution brut supérieur à 7 % en 2024, ce qui la place dans le haut du panier en termes de rendement. Sa stratégie repose sur une large diversification, tant géographique (France, Allemagne, Espagne, etc.) que sectorielle (logistique, bureaux, commerces, etc.).
Iroko Zen se révèle donc très intéressante, notamment pour les investisseurs en quête de rendement et d’agilité, mais elle mérite d’être comparée à d’autres véhicules pour valider sa pertinence dans une allocation globale.
Quelles sont les perspectives pour les SCPI en 2025 ?
L’année 2025 s’inscrit dans la continuité des ajustements opérés sur le marché des SCPI. Après une forte baisse de collecte en 2023, les investisseurs semblent revenir progressivement vers ce placement, à condition qu’il soit transparent, bien géré et diversifié. Les SCPI thématiques ou européennes, par exemple, ont attiré une part croissante de la collecte en 2024.
Par ailleurs, l’AMF et l’ASPIM ont renforcé les exigences réglementaires. Désormais, les sociétés de gestion doivent publier une évaluation semestrielle de la valeur des actifs et les conditions de souscription ont été assouplies, ce qui améliore la liquidité du marché. Ces évolutions vont dans le sens d’un marché plus mature et mieux encadré, susceptible de rassurer les épargnants.
En parallèle, la baisse progressive des taux pourrait favoriser une revalorisation des actifs dans certains secteurs. Il est donc probable que les SCPI reprennent de la hauteur en 2025, tout en restant marquées par une sélectivité accrue.
Quels sont les avantages fiscaux des SCPI ?
D’un point de vue fiscal, les SCPI présentent une certaine complexité, mais offrent aussi des leviers intéressants d’optimisation. Dans le cas général, les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers. Ils s’ajoutent donc à vos autres revenus et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Il est toutefois possible de réduire cette pression fiscale en investissant via une structure adaptée. Par exemple, si vous détenez vos parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, la fiscalité des revenus peut être allégée, voire reportée. Autre option : le démembrement temporaire de propriété, qui permet de n’être imposé que sur la nue-propriété pendant une durée déterminée, tout en acquérant la pleine propriété au terme.
Enfin, certaines SCPI dites “fiscales” permettent de bénéficier de réductions d’impôt, dans le cadre de dispositifs comme le Pinel ou le Malraux. Ces produits sont cependant moins liquides et moins rentables sur le long terme. Dans tous les cas, il est essentiel d’intégrer l’impact fiscal dans votre stratégie dès le départ.
Comment est imposée la vente d’une SCPI ?
Lorsqu’un investisseur revend ses parts de SCPI, la fiscalité appliquée relève du régime des plus-values immobilières. La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, après déduction des frais éventuels. Elle est soumise à un impôt forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent au fil des années, jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Attention toutefois : certaines SCPI, comme Iroko Zen, ne facturent pas de frais d’entrée, mais appliquent une commission de retrait si les parts sont revendues dans les trois premières années. Cette commission peut atteindre 6 % TTC, ce qui réduit sensiblement la rentabilité si vous anticipez une revente à court terme.
Comment sont imposés les dividendes des SCPI ?
Les loyers perçus par les SCPI sont redistribués régulièrement aux associés sous forme de dividendes. Ces derniers sont imposés comme des revenus fonciers classiques. Ils sont donc ajoutés à votre revenu global et soumis à votre taux marginal d’imposition, en plus des 17,2 % de prélèvements sociaux.
Certains investisseurs peuvent opter pour le régime micro-foncier, à condition que le montant total des revenus fonciers n’excède pas 15 000 euros par an. Ce régime simplifié permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, mais il est souvent moins intéressant que le régime réel pour les contribuables dans les tranches élevées.
Dans le cas d’Iroko Zen, les dividendes sont versés chaque mois, ce qui peut améliorer la régularité de vos revenus, mais implique également une imposition mensuelle à anticiper dans vos flux de trésorerie.
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Zen ?
En 2024, la SCPI Iroko Zen a affiché un taux de distribution brut de 7,32 %, ce qui la positionne parmi les meilleures SCPI du marché en termes de performance. Ce rendement élevé s’explique notamment par une gestion dynamique et une sélection rigoureuse d’actifs immobiliers dans des zones en forte demande.
L’objectif de la société de gestion est de maintenir un rendement annuel autour de 6 %, ce qui reste supérieur à la moyenne du marché. Le TRI (taux de rentabilité interne) visé sur 8 ans se situe dans une fourchette compétitive, rendant cette SCPI particulièrement attractive pour les profils dynamiques.
Quels sont les frais associés aux SCPI ?
Les SCPI sont souvent critiquées pour leur niveau de frais. La plupart des SCPI classiques prélèvent des frais d’entrée de l’ordre de 7 à 12 %, ce qui peut freiner certains investisseurs. À l’inverse, Iroko Zen a fait le choix stratégique de ne pas appliquer de frais d’entrée, ce qui favorise une meilleure rentabilité à court terme.
En contrepartie, cette SCPI facture des frais de gestion relativement élevés, avoisinant les 14,4 % TTC. Ces frais sont prélevés sur les loyers encaissés avant distribution. Il est donc essentiel d’intégrer ces frais dans le calcul du rendement net. Enfin, une commission de retrait est appliquée en cas de revente dans les trois premières années, à hauteur de 6 % TTC, ce qui incite à une détention de moyen à long terme.
Pourquoi diversifier son patrimoine avec les SCPI ?
Les SCPI permettent une exposition à l’immobilier sans avoir à gérer soi-même un bien. Elles offrent une diversification à plusieurs niveaux : par typologie d’actifs (bureaux, logistique, santé, commerce), par géographie (France, Allemagne, Espagne, etc.), et par modèle de gestion (capital variable ou fixe).
Cette diversification est un atout majeur pour lisser les risques et accéder à des marchés généralement réservés aux professionnels. Dans le cas d’Iroko Zen, la stratégie repose justement sur cette diversité, afin d’assurer une résilience face aux cycles économiques.
Conclusion
Les SCPI restent, en 2025, un excellent outil pour ceux qui souhaitent conjuguer rendement, diversification et simplicité. Mais comme tout investissement immobilier, elles demandent une bonne compréhension des mécanismes fiscaux et des frais associés. Si vous hésitez encore, ou si vous souhaitez aller plus loin dans l’analyse, nous vous invitons à écouter notre épisode dédié avec Perrine Feix sur le podcast L’Art de la Gestion Financière. Vous y découvrirez des clés concrètes pour investir intelligemment dans les SCPI, en toute transparence.
