SCI ou SARL de famille : quelle est la meilleure société pour investir dans l’immobilier ?
C’est la première question que se posent tous les investisseurs. Dois-je créer une SCI ou une SARL de famille ?
Si ces deux structures permettent d’investir à plusieurs, leurs objectifs et leurs fiscalités diffèrent profondément.
La SCI (Société Civile Immobilière) est la structure la plus courante dans l’investissement locatif. Son objet est strictement civil, elle sert à détenir et gérer des biens immobiliers, le plus souvent loués nus. Elle ne peut pas exercer d’activité commerciale.
En revanche, la SARL de famille est une société commerciale qui permet notamment de pratiquer la location meublée. C’est une option privilégiée par ceux qui veulent exploiter des biens en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée.
Autrement dit, la SCI vise la constitution d’un patrimoine à long terme, tandis que la SARL de famille vise l’exploitation commerciale d’un bien.
Quelle différence entre la responsabilité d’une SCI et celle d’une SARL de famille ?
C’est un point souvent négligé par les investisseurs débutants.
Dans une SCI, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part. En cas de difficultés, leur patrimoine personnel peut donc être engagé.
Dans une SARL de famille, au contraire, la responsabilité est limitée aux apports. Les associés ne peuvent pas perdre plus que ce qu’ils ont investi dans la société. Cette protection est un avantage majeur pour ceux qui veulent investir à plusieurs sans mettre en péril leur patrimoine personnel.
Quelle fiscalité choisir pour sa SCI ou sa SARL de famille : IR ou IS ?
Le choix du régime fiscal est un des leviers les plus puissants pour bâtir un empire immobilier.
Les deux structures peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), mais les conséquences sont radicalement différentes.
À l’impôt sur le revenu, la société est transparente fiscalement. Les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés, même s’ils ne perçoivent pas de revenus.
À l’impôt sur les sociétés, la société devient opaque. Elle paie l’impôt sur ses bénéfices (15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %) et les associés ne sont imposés que s’ils se distribuent des dividendes.
Prenons un exemple concret : une SCI perçoit 100 000 € de revenus locatifs.
• À l’IR, ces revenus seront déclarés par les associés comme revenus fonciers, soumis à leur tranche marginale d’imposition.
• À l’IS, après amortissement et déduction des charges, si le bénéfice imposable n’est que de 30 000 €, la société paiera 4 500 € d’impôt (15 %) au lieu de 30 000 € à 40 000 € à l’IR.
C’est pourquoi la SCI à l’IS est souvent privilégiée pour capitaliser et réinvestir, tandis que la SARL de famille à l’IR reste idéale pour exploiter des biens meublés sous le régime LMNP.
Pourquoi la SARL de famille ne convient pas à tous les investisseurs ?
La SARL de famille séduit par sa fiscalité attractive, mais elle présente des contraintes fortes.
Pour être qualifiée de « de famille », la société doit être détenue exclusivement par des membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints). Deux concubins ne peuvent donc pas créer de SARL de famille ensemble.
C’est un frein fréquent, notamment pour les couples non mariés ou les investisseurs souhaitant s’associer avec des amis.
Autre inconvénient, la SARL de famille offre moins de souplesse que la SCI dans la rédaction des statuts ou la répartition des droits.
Résultat, malgré ses atouts, la SARL de famille reste moins utilisée que la SCI dans les stratégies patrimoniales à long terme.
Comment la SCI facilite la transmission de son patrimoine immobilier ?
La SCI n’est pas seulement un outil d’investissement, c’est aussi un outil de transmission exceptionnel.
En effet, les associés ne détiennent pas directement les biens, mais des parts sociales de la société. Cela permet de transmettre progressivement ces parts, souvent avec une valorisation minorée grâce à l’endettement de la SCI.
Exemple, vous créez une SCI qui achète un bien à 200 000 € financé à 100 % par emprunt. L’actif (le bien) vaut 200 000 €, le passif (la dette) aussi : la valeur nette des parts est nulle. Vous pouvez donc donner les parts à vos enfants sans droits de donation.
Dans 20 ans, quand le prêt sera remboursé, le bien vaudra toujours 200 000 € ou plus, mais il sera déjà dans le patrimoine de vos enfants.
Autre levier puissant, le démembrement de propriété. En donnant la nue-propriété de vos parts tout en conservant l’usufruit, vous anticipez la transmission tout en conservant les revenus.
La SCI est donc une structure souple, durable, et parfaitement adaptée à la gestion intergénérationnelle du patrimoine immobilier.
Pourquoi créer une holding immobilière ?
Une fois votre première SCI rentable, une nouvelle question se pose, faut-il créer une holding ?
La holding est une société qui détient les parts d’autres sociétés, notamment vos SCI. Elle devient ainsi la société mère de votre empire immobilier.
Concrètement, au lieu de détenir directement les parts de la SCI, vous les détenez via la holding. Les bénéfices générés par la SCI peuvent alors remonter vers la holding via le régime mère-fille, qui permet une exonération de 95 % des dividendes reçus.
Ainsi, sur 100 000 € de bénéfice remonté, seulement 5 % (soit 5 000 €) sont fiscalisés au niveau de la holding.
Ce mécanisme est redoutablement efficace pour capitaliser et réinvestir les bénéfices sans passer par une distribution personnelle soumise à la flat tax de 30 %.
Quand la holding devient-elle vraiment utile ?
La holding n’est pas utile dans toutes les situations. Si votre SCI ne génère que quelques milliers d’euros de bénéfices par an, les coûts liés à la création et à la gestion d’une holding, qu’il s’agisse de comptabilité, de fiscalité ou d’obligations légales, seront disproportionnés par rapport aux gains.
En revanche, dès que vos bénéfices atteignent 30 000 à 50 000 euros par an, la mise en place d’une holding peut devenir pertinente. Elle permet de réinvestir ces bénéfices dans d’autres SCI ou dans différents types d’actifs, qu’ils soient financiers ou professionnels, et offre la possibilité de diversifier vos projets tout en associant de nouvelles personnes si nécessaire. La holding permet également de centraliser vos flux financiers et, à terme, d’envisager une intégration fiscale, ce qui permet de compenser les bénéfices d’une société par les déficits d’une autre. Ainsi, lorsque les montants en jeu sont significatifs et que vos projets se multiplient, la holding devient un outil stratégique indispensable pour structurer, développer et piloter efficacement un véritable groupe immobilier familial.
SCI, SARL ou Holding : quelle stratégie pour bâtir un empire immobilier ?
La clé du succès repose sur une articulation intelligente entre ces structures.
Une SCI à l’IS pour capitaliser, une SARL de famille à l’IR pour loger des activités meublées, et une holding pour centraliser les flux et réinvestir. C’est la combinaison la plus fréquente dans les stratégies patrimoniales avancées.
Mais attention, il n’existe pas de modèle universel.
Le bon choix dépend de votre situation familiale, de vos objectifs fiscaux, du type de biens détenus et du niveau de bénéfice dégagé. Avant toute création, il est essentiel de poser une stratégie patrimoniale globale et de se faire accompagner par un professionnel.
Conclusion : comment passer à l’action ?
Construire un empire immobilier, ce n’est pas seulement acheter des biens.
C’est comprendre la mécanique juridique et fiscale qui permet de transformer un simple investissement en un véritable patrimoine transmissible et durable.
La SCI, la SARL de famille et la holding sont les piliers de cette stratégie, chacune jouant un rôle précis selon la phase de votre développement.
Pour aller plus loin et comprendre concrètement comment articuler ces structures, écoutez notre podcast “L’Art de la Gestion Patrimoniale”, disponible sur YouTube, Spotify, Apple Podcast et Deezer.
Dans l’épisode consacré à la construction d’un empire immobilier, nous détaillons les montages, les cas pratiques et les pièges à éviter.
FAQ : tout comprendre sur la SCI, la SARL et la Holding
1. Peut-on créer une SCI seul ?
Non, il faut au minimum deux associés pour constituer une SCI.
2. Une SARL de famille peut-elle accueillir un ami ou un concubin ?
Non, seuls les membres d’une même famille peuvent être associés.
3. Peut-on transformer une SCI à l’IR en SCI à l’IS ?
Oui, mais ce choix est irrévocable et nécessite une analyse préalable.
4. Une holding permet-elle d’éviter totalement l’impôt ?
Non, elle permet seulement de différer et d’optimiser la fiscalité.
5. À partir de combien de bénéfices une holding devient-elle intéressante ?
Généralement à partir de 30 000 à 50 000 € de bénéfices annuels.
6. Peut-on loger plusieurs SCI sous une seule holding ?
Oui, c’est même une des principales raisons de sa création : centraliser et piloter plusieurs sociétés immobilières.
