Le chiffre à retenir : 35% : C’est le taux d’endettement maximum que peuvent atteindre les emprunteurs lors de l’octroi d’un crédit immobilier.
L’endettement est une notion très importante pour la maîtrise de ses finances personnelles et pour le développement de son patrimoine. L’endettement permet de s’enrichir en développant un patrimoine immobilier grâce à l’argent prêté par une banque. L’endettement n’en est pas moins dangereux est doit être maîtrisé pour ne pas tomber en situation de surendettement. Ainsi, en France, la capacité d’endettement protège les particuliers et les banques. La bonne application de ce taux d’endettement est contrôlé par des administrations d’Etat (le Haut Conseil de Stabilité Financière HCSF notamment). Mais comment ce taux est-il calculé, et quels sont les éléments à prendre en compte ? Cet article vous explique tout, avec des exemples concrets pour mieux comprendre cette notion dont votre accroissement patrimonial dépendra !
Définition :
La capacité d’endettement représente la part maximale des revenus d’un ménage qui peut être consacrée au remboursement de crédits tout en maintenant un équilibre financier. Elle est essentielle pour éviter le surendettement et garantir une gestion saine de vos finances. En France, ce calcul repose sur des règles strictes, notamment la règle des 35 %, qui limite le taux d’endettement. Cependant, de nombreux paramètres entrent en jeu, comme vos revenus, votre situation personnelle, vos charges fixes, ou même le type de prêt demandé.
Depuis janvier 2021, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limitent le taux d’endettement des ménages à 35 % des revenus nets. Cela signifie que le total des mensualités de crédit ne doit pas excéder ce pourcentage, assurances incluses.
Formule de base du taux d’endettement :
Charges annuelles après projet + mensualités du crédit / revenus annuels
Les banques appliquent cette règle pour s’assurer que le ménage conserve une capacité financière suffisante pour couvrir les autres dépenses courantes (loyer, alimentation, loisirs, etc.). A une époque pas si lointaine, ce plafond était facilement contournable et ajustable au cas par cas par le conseiller bancaire. Désormais avec les normes HCSF, les banques n’ont presque plus de marge de manœuvre pour aller au-delà ce plafond.
Regardons comment chaque élément de la formule de calcul est déterminé :
Les charges annuelles après le projet sont :
Le loyer s'il en reste un après le projet
Les mensualités de crédit immobilier ou à la consommation
Les pensions alimentaires versées
Les revenus annuels pris en compte sont :
Les salaires nets
Les revenus locatifs : Ils sont souvent comptabilisés pour 70% de leur valeur. Cette déduction de 30% permet à la banque d'estimer la perte liée aux charges et à la vacance locative
Les pensions de retraites et prestations sociales si elles sont récurrentes
Les primes exceptionnelles ou les revenus irréguliers sont généralement exclus, sauf s’ils sont garantis dans le temps.
N’oubliez pas une chose ! Si vous souhaitez acquérir un appartement pour le mettre en location, alors vous avez la possibilité d’ajouter dans vos revenus 70% du futur loyer estimé !
Il est important de noter qu'en plus de cette formule de calcul, les banques évaluent aussi le reste à vivre, c’est-à-dire le montant qu’il reste après déduction des charges et des mensualités projetées. Ce critère est particulièrement surveillé pour garantir un niveau de vie décent et pour
4. Exemple concret de calcul de capacité d’endettement
Essayons de déchiffrer ces hiéroglyphes par le biais d’un exemple.
Un ami gagne 3800€ net avant impôt/mois, il a également un appartement qui lui rapporte un loyer de 500€/mois.
De l’autre côté de la balance, il paye un loyer tous les mois de 600€/mois et a un crédit consommation de 150€/mois.
Il souhaite investir dans un appartement à 180 000€ par le biais d’un emprunt de 150 000 € avec un futur loyer estimé à 800€/mois.
Première étape :
Calculer la mensualité liée au nouveau crédit avec un simulateur en ligne. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans aux conditions actuelles, la mensualité affichée serait de 880€/mois.
Deuxième étape :
Ensemble des revenus VS Ensemble des charges :
Les revenus : 3 800€ + 70% (500 + 800) = 4 710€
Les charges : 600 + 150 + 880 = 1 630 €
Dernière étape :
Taux d'endettement = 34,6 %
YES, notre ami va pouvoir acheter son appartement car son taux d’endettement est inférieur à 35%.
Conclusion
La capacité d’endettement est un outil crucial pour évaluer la faisabilité d’un projet d’emprunt. Elle repose sur une analyse rigoureuse des revenus, des charges, et du reste à vivre, afin de protéger les emprunteurs d’un endettement excessif. Comprendre ce calcul permet non seulement de mieux préparer son entretien avec son banquier pour obtenir son prêt, mais aussi d’adopter une gestion financière saine.
Pour optimiser votre capacité d’endettement, il est essentiel de limiter vos crédits à la consommation, d’augmenter vos revenus stables, et d’apporter un apport conséquent.
Pourquoi vous devriez nous contacter à ce sujet ?
Pour connaître votre taux d’endettement
Pour bénéficier d’un bilan patrimonial permettant de vérifier si l’investissement immobilier est adapté à votre situation.
Pour bénéficier des meilleures conditions d’assurance emprunteur du marché.
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